吴爱玉  杭州开元商业经营管理有限公司财务部

摘要：商管公司是商业管理公司的简称，它所面对的一般是购物中心、商业街、沿街商铺等物业。鉴于商管公司业务的多重性以及当前审计滞后性、体系不健全等现状，在针对商管公司的业务经营进行审计时，必须采用不同的审计方式，除了分析一般性的指标外，特别需要注意精细分层、多元监督、健全体系，以提高审计工作的针对性、效益性、实操性。

关键词：城市综合体 商管公司 审计 关注点

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。商管公司是商业管理公司的简称，而它所面对的一般是购物中心、商业街、沿街商铺等物业。鉴于商管公司的特殊运营情况，所以在针对其的对务经营审计时，必须采用不同的审计方式，在实施的过程中也有不同的关注重点。

一、城市综合体商管公司审计工作难点分析

（一）业务多重性导致审计工作难度增加

作为城市综合体，是一个集多重功能为一体的有机整体，相应的商管公司的的业务也具有多重性，以万达集团为例，它的核心业务发展模式就是对城市综合体的开发与运营管理，包括对商业中心的投资与运营、对高级酒店的开发和运营、对房地产的开发销售、商业运营与物业管理四大业务板块，万达集团的核心本质就是这个城市综合体的运营者和管理者——有效地把四大业务板块连接起来并相互支持。对于这样的一个“庞然大物”，要进行有效的公司审计毫无疑问是非常困难的，正是因为城市综合体功能作用的多重性直接导致商管公司的业务相比其他公司呈现出复杂性和多重性（比如广告招商、场地租赁、物业管理）等，这就直接带来审计工作难度的增加。值得一提的是，一个城市综合体可能有不同的商管公司，这个时候针对城市综合体商管公司的审计难点就会集中在如何通过有效的审计手段反映商管公司的运营情况以及跟其他商管公司之间的合作情况。

（二）审计滞后性限制审计工作的作用发挥

公司审计包括事前、事中、事后审计三个部分，但是当前的审计工作主要事后审计，这就导致审计工作具有滞后性、迟缓性，不利于针对城市综合体商管公司进行及时的反馈与修正。首先，事前审计的预防作用没有充分发挥，之所以会出现公司财务审计问题很大程度上是因为经费预算不合理而引起的，特别是对于城市综合体商管公司来说，从决定投资开发的那一刻开始就已经在承担巨大的风险，它对商管公司的经费预算能力提出了很高的要求，以万达集团为例，它要投资运营一个新的“万达广场”就需要进行科学的经费预算，确保资金投入的风险在可控范围之内。其次，事中审计的监督作用没有充分发挥，对于城市综合体商管公司来说，经费预算执行、经济合同的执行是一个长期的过程，但是目前的审计并没有融入到执行过程中，也就不能够及时纠正执行过程中出现的问题和偏差。最后，事后审计的跟进作用没有充分发挥，当前的时候审计大多只是停留在简单的财务核算，而没有通过会计分析为商管公司的运营提供决策依据与战略规划参考。

（三）体系不健全制约审计工作的效率提升

导致城市综合体商管公司审计无法很好推行的另外一个主要问题是还没有建立一套完善的、可执行的审计体系，包括审计的主体与客体、指标与标准、方法与形式等，这就会在很大程度上影响审计实施与效率。一是对于审计的主体和客体界定不清晰，因为商管公司的审计设计商管公司运营的核心信息，因此“由谁来审计”变成了一个难题，另外因为城市综合体商管公司业务的多重性，在具体实施过程中“对谁进行审计”成了另一个难题，一旦界定不清就会在很大程度上降低审计的效率。二是对于审计的指标与标准制定不精细，对于不同的城市综合体商管公司来说，在业务和资金使用上还是有所区别的，要对各项资金使用的合法性、合理性和有效性进行审计着实不易，它需要一个精细的分层指标以及精确的审计标准，而这正是目前所欠缺的。三是审计的方法和形式相对比较单一，目前对于城市综合体商管公司的审计方法多事采用事后审计、内部审计的形式，这种审计并不能客观、全貌地反映商管公司的财务情况。

二、城市综合体商管公司审计工作的重点探析

（一）精细分层，提高商管公司审计工作的针对性

针对城市综合体商管公司业务的多重性、部门复杂性，要在公司审计政策的指导下有针对性地进行分类管理、分层介入，提高商管公司设计工作的针对性和有效性。首先，要充分结合城市综合体商管公司的业务特性，针对不同业务要有不同的审计重点，比如对于商业中心的财务审计更多的要关注投资与运营过程中是否收益最大化；对于高级酒店的开发与运营要关注服务是否到位管理是否高效；对于房地产的开发销售要关注是否有质量保证、营销有力；对于商业运营与物业管理要关注资金投入与服务管理质量。其次，城市综合体商管公司的审计工作要和部门工作相结合，要充分意识到审计工作不是财务部门的“专属权利”，它需要各个部门的参与、配合，特别是对于商管公司来说因为涉及业务的多重性，更是需要以财务部门为牵头，深入公司各个部门开展审计工作，避免审计工作只是停留在数字审核，而忽视了对经济活动的合理性、效益性进行有效的评价，要明白，任何的数字都只有与业务发生关联时才有意义，这在城市综合体商管公司审计工作开展过程中是特别要注意的。

（二）多元监督，增强商管公司审计工作的效益性

为了避免城市综合体商管公司审计滞后性的问题，要采取事前、事中、事后审计相结合的财务审计方式，既有经济活动前预防性监督、实施过程中过程式监督又有最后的核算管理，以防商管公司的财务监督漏洞。首先，在事前审计上，要加强对经费预算、实施计划、战略决策进行审计，特别是对于商管公司重大投资项目要重点针对公司经营决策和计划的科学性与经济性进行评价，从而进行科学的决策与管理，保证商管公司经济活动的在起步阶段就进入正轨，降低因为决策失误而给公司带来损失的风险。其次，在事中审计上，要加强对城市综合体商管公司业务执行过程进行跟踪、监督，重点审计费用预算是否严格按照预算计划执行、项目合同是否严格按照内容实施，特别是对于资金投入较大的项目，商管公司要充分运用事中审计及时发现、反馈问题并进行有效的纠正，从而确保经济活动朝着预期目标进行。最后，在事后审计上，要重点关注经济活动的合法合规性，要对城市综合体商管公司的经济活动效果以及取得的效益状况进行全面的评价，为之后的经济决策提供参考。

（三）健全体系，增强商管公司审计工作的实操性

审计要发挥作用，最关键是要建立一套完善、可行的具有城市综合体商管公司特色的审计评价体系。一是要明确效益审计的主体和客体，为了确保审计工作的专业性、科学性，不管是内部还是外部的审计单位，都必须在秉承保密原则的基础上，运用审计专业知识并认真研究城市综合体商管公司的特殊性，对于审计对象要进一步明确，落实到具体部门、具体业务，确保责任到人；二是要建立一套客制化的商管公司审计指标和标准，通过制定多级审计指标（至少3级）把审计指标和具体业务和经济活动对应起来，同时对于每一项细化的指标要有细致的考核内容和标准，把每一项指标审计进行量化设计，这就要求审计人员要深入了解城市综合体商管公司的各项业务以及经济活动的实施情况，避免与实际状况相脱离；三是要丰富城市综合体商管公司审计的方法和形式，除了上面提到的要把事前、事中、事后审计相结合以实现全面的审计，还可以采取内部审计与独立审计相结合的方式以保证审计的客观性，在具体的审计工作过程中也不能简单的关注数据，要把量化审计和质性审计相结合以提高审计工作的科学性。总之，通过审计体系的不断完善，不仅能够更加全面、科学、客观地反应城市综合体商管公司经济活动状况，而且能够提供审计工作的实操性和效益性。

结语

作为公司财务监督的重要工具，审计工作的有效开展必须结合城市综合体商管公司业务多重性、部门多层级等特点进行个别化、精细化设计，才能提高审计工作的针对性，通过采取多样化的财务审计方式提高审计工作的效益性，并逐渐搭建起一套完善、可行的审计评价体系，确保审计工作顺利、高效开展。需要指出的是，通过审计工作的开展目的并不是为了限制公司的发展，而是为了能够通过审计工作的开展完善商管公司内部控制，提供公司的经济效益。

参考文献：

[1]邓武生.城市商业综合体开发经营风险管理分析[J].企业改革与管理,2016（12）

[2]何祖兰.浅谈商管公司财务审计注意要点[J].财经界：学术版,2016(21)

[3]王洪涛.商业地产(城市综合体)开发企业的全面预算管理[J].经贸实践,2016(10)