李慧敏 聊城大学季羡林学院

基金项目：聊城大学大学生创新创业训练计划项目。

摘要：现阶段，随着我国经济改革以及市场化的迅速扩大，投资性房地产行业的发展如日中天，而且我国也刚刚发布了全新的会计准则，使得我国在计量投资性房地产等方面还存在一些选择问题，本文对相关问题进行阐述，并对投资性房地产现状进行简要分析，并提出了相关解决措施，希望能够为相关从业者提供参考意见。

关键词：投资性房地产；公允价值；现状；问题；对策

《企业会计准则3号——投资性房地产》，由我国财政部于2006年2月15日颁布，在此次准则中，对企业资产负债表成本模式进行了规定，除此之外还规定了利用公允价值模式计量投资性房地产，投资性房地产的后续计量采用成本模式，不需要改变该项资产的账面价值，但要定期计提折旧、摊销，而以公允价值计量则需要以公允价值调整账面价值，强调资产的动态变化过程。企业之间有不同的操作应用背景，而计量模式的选择也关乎着企业的发展和应用前景，根据我国最新的会计准则可以看出，目前成本模式对投资性房地产进行计量的方式 正在全面开展，以公允价值计量齐头适用的局面。但也不难发现，选择投资性房地产计量模式，对于一些企业来说，会更加希望采用成本模式，因此在计量投资性房地产时会更多选择公允价值，但不可否认现阶段的实际应用还存在诸多挑战。

一、投资性房地产公允价值计量模式概述

我国早在2006年就颁布了《企业会计准则-基本准则》，在此准则中明确指出了公允价值的定义：指在双方进行公平交易的过程中，能够对情况特别清晰，并且是在自愿的情况下债务清偿、资产交换的金额。这也能够从侧面反映出公允价值计量模式具有公平交易和市场普遍存在的特点。而在《企业会计准则第3号-投资性房地产》中明确指出，投资性房地产的概念就是可以让投资者获得租金或能够实现增值的地产。

在对投资性房地产计量过程中，通过选择公允价值模式可以对公其进行客观计量，即在双方自愿交易的前提下，通过活跃的房地产交易市场以及企业、会计人员的专业职业判断，以反映投资性房地产的真实价值。因此，在某些方面来看，选择公允价值模式计量投资性房地产价值，可以将企业的实际资产进行进行准确反映。

二、公允价值计量投资性房地产的应用现状

《企业会计准则》规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”但就2007-2014年财政部会计司连续发布的《关于我国上市公司执行新会计准则情况的分析报告》中的分析，现阶段上市公司的数量在持续增长，对投资性房地产进行计量时选择公允价值模式，上市公司数量却并未发生较大幅度增长，在我国运用公允价值的比例仍然较小。

三、投资性房地产以公允价值计量在实际应用中的问题

（一）投资性房地产以公允价值计量易使税负增加

对投资性房地产计量时选择成本模式，以其成本入账，并每期计提折旧，账面价值一般会远远低于投资成本。在对投资性房地产计量时应用公允价值模式，能够有效调整账面价值。目前的投资性房地产价格在不断高涨，利用公允价值模式计量投资性房地产价值会让企业经济效益得到全面提高，相应企业应缴纳所得税增加，从而导致企业的税负增加。所以企业为了扩大经济效益，避免承担大额税负，都会选择成本模式对投资性房地产进行计量。

（二）公允价值计量对房地产适用范围界限模糊

准则规定，判断是否能具备公允价值标准，要明确在当地的地产交易市场活跃度如何；而且应该在房地产市场中得到可靠的价格信息，并且对投资性房地产实际公允价值进行科学评估。根据准则规定要求，能够明确公允价值计量可以满足投资性房地产的基本体系，但对于如何判断房地产交易市场是否活跃、企业获取市场价格其其他相关信息的途径，仍需准则做出进一步规定，等待规范。再如，关于在建工程是否归类于投资性房地产，我国会计准则也并未作出明确规定，如果该假设允许的情况下，企业之间则会因计量模式的改变造成资产负债表日各科目可比性降低，也可能趁此进行扭曲的盈余管理。

（三）公允价值计量下，价值可获得性小以及信息披露不充分

现阶段我国一些上市公司在选择公允价值计量模式时，会通过一些评估机构对房地产相关信息进行科学评估，由于评估技术和评估人员水平的限制，评估结果存在着较大的主观性，其评估结果在一定程度上仅供参考。国际会计准则规定，投资性房地产采用公允价值进行后续计量，需披露确定公允价值时的重要假设及所采用的方法，与此同时，采用成本法计量投资性房地产的企业也需对其公允价值进行披露。但我国会计准则并未对该规定做出明确要求，也正是这种宽泛的限制，放松了以公允价值计量的管理，使企业对于公允价值计量投资性房地产的处理假设以及信息披露不完整，其在一定程度上并未发挥出公允价值计量的作用。

（四）公允价值计量方式的选择受准则导向的影响

公允价值计量模式的运用，虽然我国《企业会计准则》做出规定，但也需要投资性房地产当地的交易市场保持良好的交易活跃性，在房地产交易市场中企业能够得到相似或者一致的房地产价格信息，这就表示将对企业所处的市场环境以及获取信息的能力提出更高的要求，因此，由于存在准则导向影响，一些企业在对投资性房地产进行测量时更多青睐于成本模式。

（五）采用公允价值计量致使执行成本过高

企业为获得相对可靠的公允价值，需要评估机构对有关资产进行评估，由于目前我国的评估技术并不发达，再加上评估资源的稀缺，因此，企业需在此过程中支付相当一笔费用。就目前公允价值计量在我国投资性房地产中的应用现状来看，尽管企业愿意花取高昂的成本与评估机构合作取得相关公允价值，但其价值的评定在很大程度上受到会计执业人员的主观影响，并不能完全反映其价值的公允性。

（六）采用公允价值计量的相关监管不到位

公允价值相关监管不到位会在一定程度上造成信息披露不充分，我国会计准则虽然对公允价值的信息披露规定相对宽泛，但也在一定程度上做出了明确的要求。由于监管部门的监管工作不到位，几乎没有企业可以做到信息的完全披露，以致在中国很难形成完全信息的活跃市场，导致信息不对称，影响企业甚至普通百姓的价值判断。

（七）会计人员综合素质有待提升

在计量投资性房地产价格时如果选择公允价值模式，那么在确定具体价格时就会存在困难，评估技术的不成熟，可利用资源等因素的限制导致了价值的可获得性不高，因此，会计人员在此过程中将会发挥及其重要的作用，其公允价值也在一定程度上取决于会计人员的价值判断。但就目前会计人员的培养和发展状况而言，我国绝大多数相关会计从业人员还在基础会计阶段，其进行的是最基础的会计操作，缺乏高级的会计知识处理诸如价值判断等类问题。

四、投资性房地产以公允价值计量的相关对策

（一）适当减免税负

由于计量模式的改变，采用公允价值计量在一定程度上导致了企业利润增加，但也因此造成了企业所得税的增加，政府为鼓励上市公司转变计量模式，采用公允价值计量，应当采取相应政策，适当地减免税负，以促进公允价值计量在我国的发展。

（二）严格限制投资性房地产的定义范围

我国会计准则应对在建工程资产进一步规定其属性，明确投资性房地产的范围，并做好对已经处理的在建工程的后续处理工作。

（三）提高评估技术，减少执行成本

目前，评估机构的技术以及评估人员的水平限制了公允价值计量在我国的应用，这也是造成我国房地产市场不成熟的又一重要因素。营造活跃的房地产市场，其中最为重要的就是建立更加科学的房地产价格评估体系，能够尽量降低公允价值评估支出成本。

 (四)进一步完善准则规定

我国近些年经济发展势头良好，房地产行业得到了快速发展，因此公允价值计量模式以及投资性房地产正在趋于完善。相关准则要保持在良好的控制范围内，此外还应给出更加明确具体的判断标准，例如：准则规定，公允价值计量的使用需保证有活跃的房地产交易市场，但并没有对房地产市场环境的活跃程度做具体的划分。因此，在我国使用和推广以公允价值计量投资性房地产，在一定程度上需要准则的引导和具体化。

(五）完善投资性房地产的信息披露制度，加强相关职能监督

完善企业自身以及整个房地产市场的公允价值计量相关信息，有利于企业自身的决策，同时也有利于相关机构对本企业投资性房地产相关业务进行监督，而完善信息披露，离不开相关部门的监督职能，包括企业自身、审计人员以及政府的监督作用。就企业自身而言，要严格执行财政部颁布的会计准则，做好公允价值的相关披露，建立完整的反馈体系。审计人员对相关企业监督的重视程度也起到了关键作用，与此同时，政府也要加强对公允价值相关披露的规定，明确具体的披露内容，将披露信息做到尽可能详细。只有通过国家、社会以及企业自身三方共同监督、彼此制约，才能把公允价值信息披露工作做到尽可能完整。

（六）提高会计人员的综合素质

在会计人员队伍如此庞大的今天，我们要在质量上追求更高的要求。在掌握基础知识的基础上，以踏实、仔细、认真的态度为前提，严格约束自己遵守职业道德，与此同时，要对所学知识进一步升华和自身能力进一步提高，既有良好的知识储备，又具备判断价值的水平，进而成为综合人才。

将公允价值计量模式应用到投资性房地产中，既符合市场的发展要求，又有助于企业合理记录自身资产的实际情况。现阶段，我国在选择公允价值模式对投资性房地产进行计量仍存在一些不足，需要改进的地方有很多，其具体应用仍存在上述很多问题，但社会在进步，市场在变化，会计准则制度也在不断修订和完善。通过对相关机构进行加强管理，企业要根据实际情况加强管理，还要根据有效方式对市场进行调整，对公允价值计量模式进行合理规范，让会计人员具备良好的综合素质，让公允价值在投资性房地产中实现良好应用，并逐步完善，为我国房地产行业的发展做出更多贡献。

参考文献：

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