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房地产企业融资困境及其对策分析

2020-07-02 18:50 来源:www.xdsyzzs.com 发布:现代商业 阅读:

 孔晓1,2   范乐乐3    金文燕4

1.绿城房地产集团有限公司  浙江杭州  310007

2.宁波轨道交通宁兴置业有限公司   浙江宁波  315111

3.宁波市轨道交通物产置业有限公司    浙江宁波 315100

4.宁波市森曼智能科技有限公司   浙江宁波 315012

摘要:本文首先对房地产企业融资特点进行概述,从融资渠道单一、融资体系不完善、融资投放成本高等方面,对房地产企业融资困境进行分析,并以此为依据,提出应对房地产企业融资困境的对策。

关键词:房地产企业;融资困境;处理对策

在房地产企业运营发展中,需要投放大量资金,我国完全利用自有资金进行房地产项目开发的企业数量比较少,绝大部分房地产企业都要通过融资进行项目开发建设。所谓融资, 就是企业通过一定的渠道来获取充足的资金,以此支持和保障企业生产发展的一种财务行为。但是面对较高的资金需求量,房地产企业资金来源模式单一,筹集难度大,或者资金过度集中导致资金需求和融资供给存在时间差。探讨房地产企业的融资困境,并提出相应的处理对策,具有一定的参考意义。

一、房地产企业融资特点概述

从房地产企业自身角度来说,具备开发周期长、资金需求量大等特点,使得企业面临的风险因素教多,企业融资能力将会给企业运营发展带来直接影响。从目前情况来说,房地产企业融资主要有以下三个特点。一是资金需求大。房地产企业所需的资金数量多,一个房地产项目投放的资金少则几亿,多则几百亿[1]。资金链是房地产企业运营发展的关键。在房地产项目开发建设中,不管是土地获取,还是工程建设,甚至工程交付,都需要充足资金的支持和保障。二是政策影响深。国家宏观政策直接影响房地产企业运营发展。房地产企业发展不但受到宏观政策影响,也受到金融机构贷款政策影响。三是地域差异明显。金融机构为了减少风险,对房地产企业放贷要求比较严格,特别是在一些经济发展落后的地区,金融机构对中小规模的房地产企业一般采取紧缩授信口径的方式,将资金投放方向划分成不同级别,导致经济落后地区的小规模企业很难及时得到资金支持。

二、房地产企业融资困境

(一)融资体系不完善

现阶段,我国金融市场体系有待完善,金融机构信贷需要得到土地或者房产抵押。房地产企业在融资时,时常会因为无法及时找出合适的融资产品,缺少性价比相对合理的金融工具,影响拖延融资活动的开展。为了促进房地产行业的运营和发展,有关部门应结合房地产金融发展状况,建设房地产金融体系[2]。但是在当前,我国缺少规范的房地产金融机制,并且金融人才数量不多,给房地产融资工作的开展带来了一定的难度。在开展债权融资业务过程中,金融机构为了减少风险发生,需要有充足的土地或者房产等产品进行抵押为房地产企业提供信用担保,无形间加剧房地产企业融资压力,提高融资难度。

(二)融资渠道单一

   当前,我国房地产行业即便在近几年呈现出快速发展状态,但是从整体角度来说,行业发展有待规范,境内外上市的房地产企业数量比较少。有些其他产业的企业为了获取更高的效益,也将资金投放于房地产项目中,导致房地产企业规模参差不齐。对于部分小规模房地产企业而言,受到规模、经营发展实力等因素影响,没有结合发展需求,构建完善的管理体系,导致资金管理过于分散。当前,我国大多数房地产企业信用水平不高,针对金融机构而言,无法对企业信用状况进行深入分析和了解。部分房地产企业运营规模小,并且信用等级低,导致融资困难。房地产企业融资渠道比较单一,开发资金来源主要以金融机构贷款为主。经过调查得知,房地产企业中70%以上的资金来源于金融机构,但是受到国家宏观调控政策因素影响,金融去杠杆,房地产行业信贷政策比较匮乏,资金需求过于依赖于金融机构,很难及时处理房地产企业资金匮乏问题,影响企业发展。

(三)融资投放成本高

相对其他产业,房地产项目投资规模比较大,开发建设周期长,资金回报周期长,在开发建设中投放的资金量大。因为房地产企业过于依赖于金融机构信贷,行业整体资产负债水平相对较高。据调查,房地产行业净负债率已经高于常规企业的15%左右,企业面临的负债压力比较大。与此同时,随着近几年国家相关部门对房地产行业调控力度的加强,很多区域房地产调控政策随之颁布,给房地产企业运营发展提出新的考验,有一些受到调控政策影响的项目,存在滞销状况,影响了资金的周转速度,加剧了财务风险。现阶段,房地产融资局面比较紧张,融资成本价比较高,承受的资金压力比较大,增加了房地产开发的难度。

三、房地产企业融资困境的处理对策

(一)完善融资管理体系

     通过完善房地产融资法律体系,能够让房地产企业在选择融资方式过程中,受到法律保护,让房地产融资工作得以顺利进行。随着社会经济水平的提升,房地产融资也呈现出多元化特点,出现诸多新型的融资工具。要想保证房地产企业稳定发展,应该规范房地产融资法律体系,做好融资管理工作,防止各种风险出现,完善房地产融资管理体系,利用各种衍生金融工具进行保护,让房地产融资业务有序进行。针对金融行业而言,并非发展一帆风顺,风险随时都会出现,并且和房地产金融有着密切联系,其都会受到国家宏观政策影响,形成连带反应。所以,为了防范风险,应科学构建监管体系进行保护。通过加强各监管部门的合作,实现资源信息传递共享,给企业提供便利,降低企业融资压力,防止出现重复监管,减少管理漏洞,让监管水平得到提升,降低监管成本,促进房地产融资更好发展。

(二)扩充企业融资渠道

    长期起来,金融机构都是房地产融资的主要来源。但是近年来,在政府部门的引导下,金融机构开始限制房地产企业贷款,房地产企业获取金融机构融资的要求越来越高,难度越来越大。为了获得高效率、低成本的融资,房地产企业必须要扩充企业融资渠道,主要可以从以下几方面入手。一是借助上市进行融资。上市融资也就是让房地产和资金充分结合,通过上市缩短上市融资期限,适当调整发展战略,让企业获取充足的资金支持。和IPO比较,上市融资自身具备进入标准低、审批流程简单等特点,通过企业上市后,可以对企业整体形象进行宣传,给企业快速筹集所需资金,促进企业快速发展[3]。二是实现房地产资产证券化。房地产资产证券化主要指在形式上从直接对房地产项目进行投资逐渐更改成通过有价证券方式投资。在资产证券化背景下,可以把房地产企业资金负债表中资金分离,通过企业和专业机构一同发行证券,社会群众从资本市场中进行证券投资,从而让房地产企业获取所需资金,将筹集的资金应用于房地产项目建设中。通过资金证券化,房地产企业能够在不增加负债的情况下获取更多的资金,在优化财务结构的同时,减少财务风险。三是利用房地产私募基金。房地产私募基金主要指采用非公开方式向投资者募集资金,专项投资在房地产项目中。近几年来,受到国家政策等因素影响,金融机构贷款、信托等资金来源遭受一定限制,私募资金凭借进入标准低、应用灵活等优势得到了房地产行业的应用和认可。为了能够提高投资者信心,我国现有房地产私募资金具有专有特点,基金浮动性收益少,通常以固定收益为主,并兼顾房地产信托优势。四是借助海外融资。海外融资也是近年来我国大型房地产企业比较青睐的融资渠道之一。和内地融资相比,海外融资渠道更畅通,成本更低。海外融资常见的方式有银团贷款,发行票据和债券,且利率一般不超过10% ,评级较高的房企如中海、万科、龙湖等贷款利率甚至会低于6%[4]。而内地房地产信托、基金的利率基本都在10% 以上[5]

(三)降低融资投放成本

    一般情况下,企业融资风险比较大,融资成本高,融资成本和风险之间有所必然联系。房地产企业需要防止过渡负债而加剧风险出现,通过科学把控净负债比例,选择债务性融资方式,均衡权益比重,根据企业实际状况,从企业融资能力、运营状况等方面入手,寻找多种融资方式。通过加强全面预算管理,完善企业内控管理机制,对项目全周期管理,促进资金运转,保证资金应用效率的提升[6]。与此同时,增强企业发展实力,提高行业避雷,增加企业风险防范能力。

四、结束语

    总而言之,国家要进一步完善房地产融资法律体系,构建完善的融资管理体系。房地产企业也要结合时代发展,不断完善提高自身综合实力,调整发展战略,加强资金管理,扩充融资渠道,建立适合自身发展的多元化的融资方式,实现企业的持续健康发展。

参考文献:

[1]汤烨奇.再论房地产企业融资方式的选择[J].中外企业家,2019(29).

[2]于美杰.房地产企业融资风险及管理问题研究[J].中国市场,2019(30).

[3]陈文强,陆嘉玮.市场情绪、债务融资与房地产企业过度投资[J].财经论丛,2019(10).

[4]闫珍.中国房地产企业海外市场融资变化与策略选择[J].山西经济管理干部学院学报,2016(24).

[5]姚轩杰.房企海外融资规模锐减七成[N].中国证券报,2015-02-05.

[6]沈渝红.浅析中小房地产企业融资的现状及对策[J].纳税,2019,13(26).

[7]宋海霞.合作融资组织——中小企业融资机制的创新[J].财会月刊,2010(24).

[8]刘冬菊.浅谈新宏观形势下我国房地产企业融资困境及对策[J].现代商业,2012(6).

[9]张冬梅.我国房地产企业融资的问题及对策[J].北方经济,2011(14).

[10]冯彦.当前房地产企业的融资困境及融资方式选择[J].金融经济,2011(22).

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