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金融政策对房地产市场的调控效应分析

2020-08-04 18:20 来源:www.xdsyzzs.com 发布:现代商业 阅读:

李星佚  四川农业大学

摘要:在我国经济发展中,房地产市场是重要的组成部分,也是支柱性的产业。近些年来,房地产市场发展迅猛,不仅加快了城市的发展建设,也带动了相关产业的进步。但是随着房价的提升,也产生了一些不利的影响,为此本文就金融政策对房地产市场的调控情况进行分析,从而更好的促使房地产市场的稳定发展。

关键词:金融政策;房地产市场;调控效应

在人们的生产生活中,金融政策的作用是不可忽视的,其影响力和影响范围逐渐扩大,与社会经济发展中各行业密切相关。对于房地产行业而言,其与金融市场联系密切,同时对金融政策也愈加敏感,金融政策已经成为房地产市场调控的重要方法。如今社会经济环境不断变化,金融行业与房地产行业的相关制度等也逐渐规范,金融政策调控房地产市场的效果与效应也逐渐提高。

一、金融政策调控房地产市场的必要性

首先,房价过高、住房供需错位急需金融政策进行调控。现如今,我国的房地产行业快速发展,住房建设的数量、规模日渐扩大,但同时房地产的价格也呈现出不断上涨的趋势,因为我国的房地产市场的供需不科学,存在错位的情况,利润比较低的经济适用房、普通商品房数量不足[1],所以需要发挥金融政策的作用科学的而调控房地产市场。

其次,住房空置率高也需要金融政策进行调控。房地产是一种高投资、使用年限长的消费品,存在一定的空置率是能够对房地产价格上涨的情况进行有效的控制。但是近些年来,物价上涨、通货膨胀情况加重,为了保证自己资产的增值保值,人们开始大量的投资房地产,出现投机行为,导致住房空置率的情况比较严重,为此必须要采用科学的金融政策进行调控,维护房地产市场的稳定。

最后,房地产的开发需要依靠大量的资金。在房地产投入中,采购土地、建设房屋是需要投入大量的资金的,从商业银行中来源的资金比例要占到总数的7成左右。所以科学的调控房地产市场,采用合理的金融政策是比较有效的方法,也能够顺利实现调控的效果。

二、强化房地产市场中金融政策调控效果策略

(一)依据房市场周期科学采用金融政策

国家的宏观经济政策出现变化是会对房地产市场的波动产生周期性的影响,而宏观经济政策的制定思路、实施方向也会影响房地产的经济、金融政策等。房地产政策变化也会影响房地产经济的运行。宏观经济也会在一定程度上冲击房市场市场,造成波动[2]。在我国经济发展中,房地产行业是重要的组成部分,其需要与我国宏观经济发展方向保持一致,所以房地产行业与固定资产的投资、人均GDP等都是有密切联系的,房地产的投资会影响房地产项目和产品的供给。21世纪以来,在宏观调控的背景下,房地产经济波动相对缓和,并且相关的金融调控政策对于房地产的发展产生了很好的促进作用。我国市场经济发展时间不长,在宏观调控上,政府的经验以及决策等不是十分成熟,使得金融政策调控的效果无法真正发挥出来,容易出现极端化的情况。为此政府要结合房地产经济变化的实际情况制定科学的政策,并注重经济政策的影响,使制定的政策能够帮助房地产行业健康、持续、平稳的发展。

(二)依据不同地区提供针对性引导

    在我国,东部、中部和西部的发展水平是有很大差异的,所以在政策引导上也需要注意地区差异。对于东西部地区而言,信贷政策有很大影响,中部地区受到的影响小,所以利用金融政策调控时,对于东、西部可以通过对信贷规模进行控制,对房地产企业融资项目进行审核入手,从而实现良好的调控效果。

为使房地产市场稳定持续的运行,对于楼市比较热的地区,最好减少投资,对于房地产发展不良的地区要积极鼓励刺激楼市发展。政府要对房地产市场制定科学的细则进行调控。如对于楼市低迷的地区,为了减少库存,可以提高公积金最高贷款的额度[3]。各地政府要结合地区具体情况明确侧重点,如房地产去库存、限购限贷、棚户区改造、供给侧结构改革、公积金贷款等[4]

(三)科学谨慎运用金融政策

    在美国发生次贷危机时,其采取的是激进的金融政策,持续推高或一直降低加息或降息,虽然能够在一定程度上缩短金融政策的时滞,但是市场对此会产生激烈的反应。如果政策效果超出目标点,政府就需要制定相反的政策对冲,导致金融政策向两个相反的方向快速变化,市场资产价格变化迅速,市场风险也会增加。

    为此,需要注意到,金融政策不能太激进的影响总需求,要保证稳定性,避免总需求受到过度的刺激和抑郁[5],导致市场经济发生波动。同时,运用宏观经济政策时,还需要对经济反应进行关注,如对于次级贷款,虽然禁止信贷和减税能够使低收入者也有房产,维护社会公平,但是也会有很多人通过房贷获得免税的消费贷款,扭曲信贷公平性。

    次贷危机的出现也展现出金融衍生品的快速发展与金融监管相脱离,积极引导监管房地产金融,放宽机构要对贷款的发放提出严格的要求,科学监管控制金融体系的风险转移方法。如今经济全球化加强,政府要对监管、创新的关系进行科学处理,使金融监管实现全球的联系,加强金融监管部门的交流,对金融风险更好的防范。

通过人民银行发布的金融政策执行报告显示,当前经济快速发展,要控制目前的金融风险使用传统的单一的调控框架是不可行的,甚至可能出现金融风险。所以政府要加强金融政策与宏观审慎政策二者的调控。

(四)对房地产金融体系、融资方式进行完善

    相比于发达国家,我国房地产金融的发展时间不长,缺少完善的体系,使得房地产金融政策调控无法实现理想的效果。我国房地产融资渠道比较单一,我国个人住房消费贷款中,个人消费的信贷基本上都来自于银行,而在发达国家,这一比重是很有限的。我国居民家庭杠杆率大于60%[6],而在十年前,这一比例不足15%。居民在购置自己的住宅时利用杠杆,这是导致房价快速上涨的重要原因之一,也表现出在我国集中于银行的个人住房消费信贷会严重威胁银行的信贷安全。

    所以政府要对银行信贷支持房地产的力度进行严格的控制,从而使房地产信贷扩张过度的情况得到很好的控制,避免出现房地产泡沫,减少金融风险的出现。如果依据传统的房地产信贷政策控制目前房地产市场的风险,其效果并不理想,所以要积极完善差别化的住房信贷政策,提高其针对性,同时对房地产项目的融资渠道进行科学的监管,使房地产融资渠道更加多样化。

此外,虽然房地产信托基金、证券融资等渠道获得了快速的发展,但是其融资的额度并不大,与银行相比,无法达到相同的效果。同时由于加强对房地产IPO的审核,证券融资渠道也会受到了一定的限制。而且对于我国的房地产信托基金而言,其与国际上的情况相比是有差异的,尽管银监会积极鼓励,市场需求也比较大,但是其发展的规模依旧不大。所以作为货币当局要对房地产信托基金的法律法规进行完善,依据制定科学的免税政策,使其发展得到进一步规范。助力我国房地产信托基金更好的摆脱现阶段的发展束缚,能够发展成为一个为房地产提供安全有力融资的渠道,使我国的房地产市场实现良性发展,减少银行的压力,使融资效率得到提升,并降低我国房地产市场的金融风险。

(五)密切各种调控政策的配合

    对于房地产市场的实际情况,政府不能只依靠金融政策进行宏观条件,还需要积极发挥产业政策、行政政策以及财税政策的作用,使其与金融调控政策有效配合。在宏观调控政策中,金融政策的应用是比较广泛的,但是其一般是对经济领域进行调整,金融政策房地产行业相对复杂,其中涉及到很多行业,要想维持一定时期内金融政策调控的效果,不仅要积极出台相关的金融政策,还需要积极出台各种配套的政策。如果其他政策不能有效的协调运行,金融调控政策的执行力度无法得到保障,执行效果也不能达到理想的水平。

    一般而言,金融与财税政策之间的联系是极为密切的,而且从我国房地产市场宏观调控的情况来看,要积极与金融政策配合,还需要进一步强化税收政策的运用,其中比较重要的就是实施物业税。我国的物业税已经实施了很长的时间,面对复杂的计征问题,是有一定的原则进行贯彻实施的,即对于居民自主的住房(一套),是免征物业税的,对于自住住房(一套)以外的,要依据住房的实际面积大小计征累积物业税[7],这一方法主要是住房的供求关系进行调节,减少市场中投机行为的出现,保证房地产市场能够实现持续、长久的发展,并保证房价的合理。

三、结束语

    总而言之,现如今我国房地产行业快速发展,其稳定进步与我国国民生活、社会经济部门的生产经营以及各个行业的发展有着密切的联系。随着经济金融发展,房地产市场也逐步实现市场化,房价及其快速增长的情况在很大程度上限制了居民生活水平的提高,政府必须要结合实际情况采取科学的措施对房价进行稳定。房地产是一种资金密集型行业,其发展与金融活动密切相关,通过科学的金融政策对房地产行业进行调控具有重要的意义。对于政策,政府要保证其持续、稳定性,时刻严格的对房地产市场进行金融调控,并在实践中总结经验教训,从而更好的促进房地产行业的持续稳定进步。

参考文献:

[1]蒋心怡.我国房地产市场宏观调控的经济手段分析[J].全国流通经济,2019(23).

[2]董鸿昆.房地产市场金融政策调控路径研究[J].西部金融,2019(07).

[3]李枫.城镇房地产市场调控的目的、目标与措施再探讨[J].技术经济与管理研究,2019(04).

[4]修梓峰.房地产短期周期的研究——基于金融政策的视角[J].市场周刊,2019(04).

[5]张琳洁.经济法视角下我国房地产调控政策问题研究[J].法制博览,2019(09).

[6]王文波.金融政策对房地产价格的影响分析[J].时代金融,2019(03).

[7]齐华.房地产市场调控政策分析及长效机制建设展望[J].价值工程,2018,37(34).

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