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关于房地产一手房限价的经济分析

2021-06-03 18:06 来源:www.xdsyzzs.com 发布:现代商业 阅读:

罗薇1   陈国禹2

1.广西北部湾银行股份有限公司  广西南宁  530028

2.五矿国际信托有限公司   广西南宁   530028

摘要:本文针对全国各主要城市一手房限价政策,分析价格管制下一手房的现实局限约束和价格管制带来市场各方的竞争选项,得出一手房限价政策的影响。

关键词:现实局限约束;价格管制;租值消散;竞争选择

一、全国主要城市一手房限价政策的整体情况及其目的

    房地产行业作为我国经济的支柱行业,向来普受关注。近二十年以来,房价也是最能触动老百姓神经的指标,买房投资也成为在中国最成功的投资之一。然而,自2018年以来,我国房地产行业经历了有史以来最为严格的房价限价政策。所谓最严,既是管控措施最严、同时也是执行监督检查最严,限价政策在全国范围内得到了广泛而彻底的执行20187月,中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,同年,中央经济会议给出了明确定位“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。一时间,房住不炒对于地方政府来说成为了政治正确。而本文所要探讨的,是在经济层面是否正确,市场参与各方是否有更好的选择。

各主要省会城市及直辖市截至202010月主要的限价政策简单梳理如下:首先是准一线城市限购政策:北京、上海、广州均为本市户籍单身一套、家庭2套,非本市户籍限购一套(社保或个税连续满5年);深圳本市户籍(须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳3年及以上个税或社保)单身一套、家庭2套,非本市户籍限购一套(社保或个税连续满5年)。

其次是新一线城市限购政策:杭州为本市户籍单身一套、家庭2套,非本市户籍限购一套(3年内社保或个税连续满2年),户籍由外地迁入四县(市)满2年方可买房;武汉本市户籍限购2套,非本市户籍限购一套(社保或个税连续满2年);苏州本市户籍限购3套,非本市户籍限购一套(2年内社保或个税连续满1,但是在苏州市区、昆山市、太仓市范围内购房需3年内在苏州市范围内连续缴纳 2年及以上个税或社保);西安本市户籍(从市外迁入户籍的居民家庭在本市住房限购区域买房的应落户满1年,或在本市连续缴纳12个月的社保或个税))限购2套,非本市户籍限购一套(社保或个税连续满5年);天津本市户籍限购2套(滨海新区除外),单身限购一套,非本市户籍限购一套(3年内连续缴纳2年以上社保或个税);成都本市户籍单身一套、家庭2套,非本市户籍限购一套(社保或个税连续满2年);南京本市户籍在南京主城区(六合、溧水和高淳除外)单身限购一套、家庭限购2套,非本市户籍限购一套(3年内缴纳2年以上社保或个税);郑州为本市户籍限购2套,单身限购一套,非本市户籍限购一套(社保或个税连续满2年,或满足学历或职称条件) ……

以上的政策,根据2018年全国住房和城乡建设工作会总结,调控目标为:稳地价稳房价稳预期。

二、价格管制下的现实局限约束

毫无疑问,目前各城市实行的房地产限价政策就是价格管制。不管是根据拿地价格在预售阶段限定销售价格,或是在拍地阶段直接明确写明销售限价,均可以归类为经济学中的价格管制。自限价政策执行以来,我国公布的房价数据显示,房价上涨的确受到了抑制,同时,房地产一手房销售的面积和销售额温和增加。根据国家统计局公布的数据,2017-2019全国范围内的销售面积分别为169407.82万平方米、171464.6万平方米和171557.87万平方米, 销售金额分别为133701.31亿元、149641.42亿元和159725.12亿元。近几年走势如图12所示。

图1  2014~2019全国商品房销售面积、金额 (单位:亿平方米、万亿元)

1  20142019全国商品房销售面积、金额 (单位:亿平方米、万亿元)

数据来源:国家统计局

图2  2014~2019全国商品房销售面积、金额同比增速

2  20142019全国商品房销售面积、金额同比增速

数据来源:国家统计局

    在本文分析中,主要探讨的价格管制的影响。我们从中选取了2年到3年的时间,即价格管制颁布执行的时间段内,假设其他因素条件(比如融资环境、消费者偏好、操盘专业水平等)不变的情况下,限价给参与各方带来的局限约束选择。

    在进一步探讨价格管制之前,我们得先考虑,这次自上而下的限价政策,在地方层面的执行程度如何,是否得到强有力的政策执行,是否存在政策空转的情况,是否存在各地落实不一致、松紧不一的情况。若政策没有得到严格落实,所谓价格管制也就无从谈起。

    由于笔者工作的相关性,我们实地走访并连续观察全国主要一线城市和省会城市的房地产市场情况,并与各大开发商保持持续的沟通,了解到相应的政策落地情况。我们实地跟进的城市包括北京、上海、杭州、无锡、西安、成都、重庆、昆明、佛山和南宁等城市,持续跟进的房地产开发商在全国百强内的不低于10.总体而言,本次房住不炒的限价政策可以说得到了全国范围内的严格执行,一手房售价被各地方政府严格限制。从执行方式看,各地的处理措施有些许区别:有的地方限价体现在土地挂牌出让阶段,在挂牌公告里明确说明了本块土地新建住房的最高售价,开发商竞拍时就得考虑拿地价格倒算售价;有的地方限价体现在地产商拿预售证的阶段,由物价局深度介入预售价格的确定,从而达到限价的目的。总而言之,本次限价调控得到了空前的执行力度,有个别寄望于政府政策执行力度而拿了地王的项目,也正在艰难的消化前期莽撞的苦果。

    从对开发商的影响情况而言,显而易见高端项目多的开发商所受影响最大,因为高价楼盘所受政策影响最大,或被暂缓发放预售证,或者被限价导致项目亏损,因此开发商只能捂盘。高周转项目和定位中低端的楼盘所受影响相对较小,虽然由于限价可能导致盈利减少,但有的项目也由于限价原因,去化比之前要快,现金回流加快,从另外一个角度看,现金流也是一种“利润”。从区域上而言,一线城市布局较重的开发商所受影响较大,原因就是一来一线城市政策执行得更为彻底,开发商没有钻空子的余地,二来是价格太高的地产项目,政府会压着预售证的发放,推迟这部分房子的上市时间,从而导致项目的回款速度变慢。

根据以上信息,我们可以得到一个基本现实约束:本轮房地产调控的价格管制是现实存在并持续执行的。同样的,我们也必须依据经济学最基本的假设:在资源稀缺、房租产权明晰的情况下,市场各方会努力争取各自利益最大化。

三、价格管制带来市场各方的竞争选项

    现在,让我们现在来明确一下影响房价变动的参与者:传统的房地产开发商,即为供给方;以人民群众为广大代表的购房人,即为需求方;此外,还有很重要的一个供给方:市级地方政府。各市级地方政府作为几乎是唯一的土地出让方(极个别存在土地并购的项目也属于土地供应方),无论如何也要在一手房供应的源头考虑进来。房地产市场的供应曲线,由地方政府和开发商共同绘制,由左向右朝右上倾斜,本质上,它也是边际成本曲线;需求曲线,由购房人绘制,由左向右朝右下倾斜,本质上它也是边际用值曲线。

    一般情况下,每个市场参与方的目的如下:开发商的目的,是在给定资源的情况下争取公司利润最大化,或者说是股东资金回报最大化(现金流回正速度会影响股东投资收益率),即其边际收益最大化。购房人的目的,是购房价格既定的情况下楼盘的品质越高越好,物业服务水平越高越好,即其边际收益最大化(对于个人来说,买房行为是受到收入水平和现金类资产储备情况的约束的,一般情况下我们会先确定自己的承受范围和具体需求,再从市场选择相应的楼盘)。地方政府的目的,我们阐释为:在不考虑其他所有政治影响的因素下,地方税收最大化。即为,土地竞拍价最高、房地产行业相关税收最高(当然,通过控制房价,吸引产业入驻如重庆、鼓励社会消费如长沙,也是一般政府的选择。但是这个影响和效果很难考证,在本文暂不探讨)。通常情况下,房价的构成里,政府收入,包括土地出让金和房产相关税收,占比一般情况下已经超过了50%(具体比例视当地房价而定,在一般二线城市,仅仅地价已经占比超60%)。从收益的角度和对市场影响的角度看,地方政府其实是最大的地产行业参与方。

    张五常教授的《价格管制理论》提到,价格是唯一不会导致租值消散的竞争方式。在价格管制下,市场会自动寻求出替代价格的竞争的方式。很重要的两点:一是当收入的权利局部或全部从一个合约伙伴抽出,这抽出的收入会倾向于消散,除非这抽出的收入的权利分派及界定给对方或另一个人。二是当没有界定权利的收入出现,导致这收入倾向于消散,有关的参与者有意图在局限容许下减低这消散。在众所周知、人人参与的房地产行业,也未能逃出价格管制理论的魔力范围。让我们看看市场参与方是如何在局限下减低租值消散的。

    首先,关于房地产开发商的局限竞争选择。在限价的情况下,地产商的第一反应,是如何把被限制的价格“追”回来。在政策执行初期,市场价格与限价之差额,往往被地产商通过其他形式“追”回:例如购房人欲购房的,须将差额部分以现金形式支付,或者是,通过指标费等形式收取限价以外的房价部分。不过很快,类似形式即被地方发文禁止。再有案例者,拟将消散的租值被地产商的高层管理人员内部“指定”给相关利益人员,这些从该段时间内的反腐新闻报道中均有体现。当“追回”和“指定”均不可行后,开发商会选择何种策略呢?答案是:市场会继续指导其选择损失最小的方案。这个所谓的最小损失的方案,通常以“组合拳”的形式出现:例如设置购房准入门槛,全款的先买,按揭的排后,目的是加快现金回流,因为资金使用效率也是一种“收入”;又如,收装修费,但一再压缩装修的品质,即挤压成本端的支出,从而导致交房品质一落千丈(这种情况通常发生在集团管控不到位的大型开发商,因为“商誉”也是一种潜在收入,区域职业经理人与集团之间存在一定程度的利益冲突);再如,购房政策的歧视,公积金贷款的后选房,商业贷款的先选房等等。其目的,均是减少由于限价政策所带来市场损失,即降低租值消散。最后,实在没有办法降低租值消散之时,开发商会根据公司的经营情况,选择对公司影响最小的处理方案:资金储备充沛的,大概率会选择阶段性捂盘,以等待政策的松动,用时间换空间;资金链紧张的,认亏出局,顶着限价卖房或者卖股权,活下去是第一选择。

    其次,关于购房人的局限竞争选项。在房地产市场中,购房人可选的策略不多。最有效的,当然是“不买”。开发商会选择降低品质或提高首付比例,但对于购房人来说,边际成本,即限价后的房价,是下降的;而楼盘品质降低,提高首付比例等均属于降低了其边际收益,当下降后的边际成本等于下降后的边际收益,即为新的均衡点。然而,有些边际收益的下降,是潜在而不明显的,比如楼盘品质下降,没有任何一家开发商会说,因为限价的原因,我们的精装品质也会下降。故实际上,购房人在限价的情况下购房意愿是比较大的,于是,替代一手房市价的竞争方式会出现:比如,常见的,排队购房,这种情况租值的确是被排队的时间实实在在的消散掉了;又比如,找地产商或政府的关系,谋求购房“门票”,像之前爆出的摇号丑闻即是经典案例。若遇到地产商惜售的情况或者由于购房门槛提高而导致购房人无法购房,则有部分购房人会转向交易费用较低的二手房,从而降低个人的租值消散。无论如何,只要不是市价决定购房资格,租值总是被消散了。

    进一步思考,假设购房人只需付出一定的代价(可以是市价与限价之差,或者前者的大部分),这个代价由开发商收取了,结果会如何?可以推导出来的结果是,购房人的租值被大部分追回、甚至没有消散,其可以获得期望内的住宅产品和品质。在这种情况下,本质上是突破了限价政策,开发商可以获得限价前的售价,购房人可以获得自己想要的产品。另外一个角度,若前面提到的代价由政府、或者所谓的中间人(不管是开发商内部的或者是政府关系)收取了,会有什么样的结果呢?显而易见,对开发商而言,他们还是“被限价”了,开发商没有动力和资源去提高楼盘的品质。购房人也买到了房,但是除了付出了前面的“代价”之外,还有交房产品质量下降的可能性,但是在买房时他们并没有意识到这一点,或者说不愿意相信这一点。对于政府而言,若这个“代价”以行政交费等形式收取了,则政府的租值是增加了的,相当于额外征税。若“代价”被中间人收取了,则购房人的租值就消散了。通过以上分析可以看出,对于购房人来说,最差的结果是“代价”被中间人收取了,除非付出的“代价”足够小,小到比损失交房质量下降的程度还要小。

第三,关于地方政府的局限竞争选择。关于这点的分析广泛而复杂,我们只能从某些角度进行浅析。在“房住不炒”的大政策背景下,即使地方政府想不限价,提高土地出让金,也是无法做到的。然而,追求更高的土地出让金及地产行业相关税收的意图总是明显的。于是,某些地方出现了相对极端的情况:一手房售价被明确限制,而土地出让金仍不断提高,形式不仅是提高的出让金,还包括移交产权面积等非现金的方式。被挤压的,是位于中间的开发商。对于地方政府,房价恐怕是一个矛盾综合体:房价过高,可能会影响其他产业的发展,整体对城市发展不利;房价不涨,则土地卖不出去,土地财政无以为继。甚至在个别城市,当开发商主动大幅降价时,当地政府第一时间约谈开发商并阻止这种降价行为。在我国经济发展速度换挡的现阶段,在稳定地价、稳定房价的基础上,稳定全体购房人的房价上涨预期,恐怕是政府层面的最优选择,而这点,与房地产行业的效率无关,也与局限情况下寻求出让金及相关税收收益最大化无关。

四、结论

目前的一手房限价政策,毫无疑问是相对短期的。从经济学的角度分析,这样的价格管制行为的确会造成房地产行业的租值消散,使整个地产行业的效率降低。消散的租值,可能会被分摊到开发商、购房人和政府三方的利益上。开发商的利润下降了,潜在商誉可能也受损;购房人需要付出更多的“代价”去购房,不管是经济层面的或是社会关系层面的、再有甚者可能买不到想买楼盘;而政府的土地出让金和税收也有可能下降,毕竟房价“降低”了。当蛋糕变小了(租值消散了),参与吃蛋糕的各方都有可能分到更小的一块蛋糕。

房价对于社会而言总是敏感的神经,牵一发而动全身。一方面,广大群众对于房价被限是矛盾的:有房的希望房价上涨,无房的希望房价下跌。然而房价被限,购房人的租值也是消散的:或者由于购房门槛上升买不到房,或者由于楼盘品质下降导致利益受损。另一方面,地产商的利润率也是毫无疑问的降低了,越来越多的开发商反应账越来越难算、甚至算不过来账了。当我们算完房地产行业的“小账”,或许可以再算算整个社会的“大账”。我们能寄予希望的,是在更广泛的层面:在社会资源禀赋稀缺的局限下,地产行业消散的租值,能在房价预期稳定的条件下,通过其他行业和领域效率的提升和增加的租值进行找补。

参考文献:

张五常.经济解释[M].中信出版社,2015.

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