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泉州房地产与金融市场的相关性初探

2020-03-17 16:16 来源:www.xdsyzzs.com 发布:现代商业 阅读:

陈熊彪  福建省泉州市鲤城区招投标中心

摘要:本文从近几年来泉州市经济现状出发,对房地产行业和金融市场之间的相关性进行了研究。试图通过数据分析来解释它们之间存在的长期均衡稳定关系。他们不但通过资金链相互作用,相互推动,也相互制约,市场经济的稳定和谐发展是它们共同的基点;如何在宏观经济调控、以及国家货币政策影响下,让房地产业与金融业协同发展,是本文想要阐述的问题。

关键词:房地产;金融市场;相关性

一、前言

改革开放以来,随着国家经济的快速发展,城市化进程也越来越快,极大地刺激了房地产业的发展。尤其是1998年之后,随着国家住房制度的改革,房地产业开始进入了发展的快车道,促进我国社会主义市场经济蓬勃发展。房地产业高速发展虽然为国家带来了可观的收益,但也产生一些负面因素:房地产业过快过热,一方面不利于社会主义市场经济的长期健康平稳运行;另一方面房价过高也不利于人民幸福生活指数的提高。在党的十九大纲领性文件中就提出了对于房地产管控的明确要求。

20年来泉州房地产发展情况看,房价明显有一波一波的涨价过程,时常出现供不应求的情况。从2013年开始,泉州市区商住用地成交总量出现减少趋势,尤其是2016年成交量尚不到相邻城市厦门的百分之三十。所以市场遇到好的行情预期时,很多开发商企业就处于“无米下锅”,缺乏足够的土地开发。泉州中心城区周边五公里,东海、城东、江南、北峰各大板块房价均已破万,可开发用地却远远满足不了开发商的需求,万达地产、宝龙地产、世茂地产、龙湖地产、碧桂园、南益、中骏等一线开发商进驻挤压本土地产,更加剧了土地开发的紧张状态,出现僧多粥少。

房地产业的飞速发展,用地开发建设和消费者购房都需要大量金融资金支持,这就必然要求房地产业和金融资本紧密结合。国家也正是通过对金融资本的流向和流量管控来加强对于房地产业的宏观调控,由此能形成基本认识:金融资本是推动房地产市场快速发展的关键燃料,这个相关性对于身处三、四线城市的泉州更为关键、而且明显。

二、近三年泉州房地产业与经济、金融的基本面

(一)经济基本面分析

2016年~2018年,泉州实现地区国民生产总值(GDP)分别为6646.63亿元、7547.83亿元、8467.98亿元,按可比价格计算,分别比上年增长8.0%8.4%8.9%。第三产业比例从3.0:58.7:38.3调整到2.4 :57.7:39.9。按常住人口计算,人均地区生产总值分别为77784元、87615元、97614元,分别比上年增长7.1%7.5%8.1%。低于临近的厦门和福州。按常住地分,2016年~2018年,全市城镇居民人均可支配收入分别为39656元、42696元、46111元,同比增长6.4%7.7%8.0%,人均消费支出分别为25210元、26044元、28193元,同比增长5.0%3.3%8.3%,人均住房建筑面积分别达到63.5平方米、66平方米、70.5平方米。

图 2014年~2018年地区生产总值及其增长速度

2014年~2018年地区生产总值及其增长速度

未来泉州的经济发展是充满希望的,经济总量已经连续20年领跑福建省,是福建省做大做强的三大核心城市。泉州既是首个“东亚文化之都”,也是作为21世纪海上丝绸之路先行区,在国家经济发展大局中也处于重要地位。泉州的面积1.1万平方公里,常住人口870万,城市精神更是爱拼才会赢。这样的基础条件下,泉州经济未来可期,也必将会是未来东南沿海城市发展的一个缩影。 

(二)房地产投资与销售方面

2016年~2018年,泉州房地产开发投资分别完成706.14亿元、700.66亿元、791.41亿元;商品房销售面积为1009.63万平方米、1244.50万平方米、1415.77万平方米,同比增长分别为21.6%23.3%13.8%;商品房销售额达到691.73亿元、940.69亿元、1227.39亿元,同比增长分别为33.4%36.0%30.5%

2016年底中央经济工作会议定下“房住不炒”的基调,限贷限购限售力度逐渐加码,信贷收缩、调控升级,因城分类施策成为重点。泉州房地产政策从2016年去库存出台购房补贴转为“限价”“限购”“限贷”“限售”最严调控政策,楼市政策急转直下,房价上涨势头被遏制。开发商企业对于新项目的开发逐步趋于谨慎,但泉州房地产均价远低于周边福州厦门,市场后续发展仍然被普遍看好,也迫切需要金融资本的资金流入,未来泉州房地产和金融业的关系将会更加密不可分。

(三)金融信贷方面

2016年~2018年,泉州金融机构人民币各项贷款余额分别为5788.42亿元、6041.91亿元、6375.46亿元,比上年末增长9.5%4.4%5.5%。其中住房贷款余额869.45亿元、1134.6亿元、1422.37亿元,分别新增165.8亿元、265.15亿元、287.77亿元。

从上述数据可以得出结论:泉州中长期贷款额度稳中有升,住房贷款占比逐年提升到22%左右,加上房地产开发贷款,房地产业务贷款占比偏高,房地产信贷风险或将增大。

三、泉州房地产与金融市场的实证分析

(一)总体趋势分析

从上述基本面可以看出,泉州市房地产发展得到了金融业的有力支撑,资金的宽裕势必会促进投资和消费,从而在拉动泉州房地产业快速上扬。从全市GDP、房地产固定投资以及金融业资本投向之间的关系,可以看出这几个指标的同向变动趋势。金融业贷款的扩张给泉州市房地产的增长提供了持续推动力,而房地产业的发展也通过国民收入提高和经济主体刺激金融业的发展,在某种意义上来说,金融市场和房地产市场实现了良性互动。

(二)相关指标分析

1.金融业资金流动分析。对金融业资金正向流动(存款)、负向流动(贷款)以及GDP极其房地产国定资产投资额进行分析,得出结论,正流动和房地产投资相关系数为0.923,而负流动更是出现了系数为1.3,这充分说明它们之间存在着高度正相关的数据关系,也验证了总体趋势分析的结果,同时也表明随着金融活动的规模和能力越来越大,而房地产业对于金融业的依赖程度日益增强。

2.金融效率比率分析。从20162018年存贷比进行分析,可以看出在国家宏观调控趋紧的前提下,银行等金融业仍有极大的潜力,可以筹措资金最大限度满足地方经济发展的资金流入。泉州的金融组织体系已经相对完善,成熟的金融系统会提升资金流向的转化率和资源配置效率,数据显示全社会固定资产投资向房地产业流动性增强。这也能从另外的角度说明资金偏好流入房地产业。

(三)定量定性分析

1.金融业的发展已成为泉州房地产业增长的直接驱动力。从基本面数据分析可以得出结论:金融业把存款储蓄转变为投资房地产的资金流动已经成为一种发展趋势,这直接促进了房地产业的较快发展,较好满足土地储备、房地产开发、建设与消费者购房的资金需求。

2.金融业发展对房地产促进的同时,已经出现了瓶颈效应,拉动房地产的动能已经靠近数据上限,房地产是资金密集型行业,从房地产开发供给到产品销售,都严重依赖外部金融杠杆,当行业或金融政策收紧时,容易遭遇资金链断裂的流动性风险,甚至不排除出现区域性金融风险的可能性,在对房地产预警的同时,对储蓄和投资的转化动能也需要进行新的量化和换挡。

四、促进泉州房地产与金融市场良性发展的对策

金融业的发展对促进房地产投资的作用毋容置疑,同样房地产业的蓬勃兴起也促进金融业做大做强。但近几年房地产市场的飞速发展,以及人们对房地产资产价值的乐观预期,导致金融过度的将信贷等资产投放于房地产业,信贷结构失衡使银行风险进一步加大,房地产信贷规模、信贷占比过高都会增加金融体系的脆弱,而且影响程度随着时间而增强,当房地产信贷发展超过了银行系统所能承受的红线,势必对金融系统造成严重破坏。一旦金融系统运营出现了问题,其对房地产市场的影响也是不可估量。为确保房地产市场和金融体系能够保持和谐稳定的互利关系,形成良性循环。

一是要稳控房价,房价不能有较大波动,形成房地产资产只是保值的良性预期。

二是要防范化解信贷违约风险,尤其是逾期违约带来的担保链的风险,确保区域性金融体系的稳定性。

三是要逐步降低房地产信贷占比,金融业尤其是银行信贷结构要做积极调整,目前房地产行业占用信贷资源依然较多,对小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业、精准扶贫、基础设施、民生等领域支持力度仍有待加强。

四是要积极推动金融体制改革,推进地方金融业发展,多资源多渠道发挥资金的作用。开放民间按资本参与金融市场竞争,对于房地产既不能放手又不能太过于倚重。

五是要充分发挥金融在产业结构调整中的杠杆作用和在资源配置中的枢纽作用,促进经济结构升级和信贷结构的优化。

五、结语

从最近国家连续出台的房地产金融政策、土地政策上,可以感受到国家对于房地产与金融风险管控的决心。一方面,金融业是宏观调控的重中之重,做好房地产信贷投放量的管控,信贷占比上限的适度设定,土地储备融资规模的强化管理,金融风险的防范化解成为重要任务;另一方面,准确把握房地产政策,规范房地产的资金筹措方式、经营方式,对泉州房地产市场的健康发展有着重要意义。也是泉州房地产与金融业保持长期协调健康互利发展的重要举措。

参考文献:

[1]周立,王子明.中国各地区金融发展和经济增长实例分析:1978-2018[J].金融研究,20182.

[2]孙葵,魏长泽,郑雪峰.城市金融发展于经济增长关系的实证研究—以泉州是海西经济区为例[J].技术与市场,201211.

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