徐建军 野风集团房地产股份有限公司

摘要：2008年美国房地产次贷风波爆发，造成全球金融危机，使得全球经济衰条，全球金融危机的出现给我国经济发展带来严重影响，特别是房地产行业。为了带动我国市场经济更好发展，我国政府部门发布了一系列有关推动市场经济发展的宏观政策，房地产企业面临市场业绩下降、资金紧张等金融问题。在这种情况下，加强房地产私募股权基金融资模式探究有着重要意义。本文结合私募股权基金类型，重点分析房地产行业融资存在的问题，根据房地产企业私募股权基金要点，进一步探究房地产私募股权基金融资模式，具体内容如下。

关键词：房地产；私募股权基金；融资模式

虽然私募股权基金在我国推广时间比较短，但是在其发展初期已经获得理想效果，在实施过程中给诸多企业统筹了大量资金。在产生基金的同时，也会伴随一些风险。但是因为基金发展过程中的项目以资金为主，是基金选择项目，并非项目选择基金。从基金角度来说，有诸多发展前景比较好的项目，供求关系失衡，所以在初步投资中，基金风险没有充分展现，基金投资亏损少。在这种情况下，基金得到了企业的认可，只要有资金就成立基金，基金开始步入高速发展阶段，基金风险增多，容易面临亏损或者投资无法顺利回收的状况，尤其是在金融危机爆发以后，基金风险更为凸显，基金发展开始逐渐萧条。作为一种全新的金融模式，私募股权基金融资模式的出现必然会给我国市场经济发展带来直接影响，成为市场经济的中坚力量。

一、私募股权基金类型

私募股权基金也被称之为向特定投资者募集建立的基金，指的是以非公开形式，向具有一定资金实力的部门或者个人投资者，通过点对点定向募集方式将资金进行整合，形成一定规模的基金。私募股权基金结合对应标准，划分成不同类型，根据资金主体可以将私募股权基金划分为以下几类：

（一）风险投资

风险投资也被称之为创业投资，这种基金通常投放在刚刚成立的企业中，这种类型企业生产产品或者提供服务在技术或者商业规模上展现出独特性和创新性，可以满足市场某种需求，企业未来发展空间比较理想。将基金投放在这种类型的企业，不但可以帮助企业有效处理资金匮乏的问题，同时也能让企业在经营发展中挖掘自身价值，规范企业法人治理，把现代化经营管理理念与方法应用其中，帮助企业提高自身价值，采用企业上市、并购、收购管理层等方式进行投资回收，这种类型基金面对的风险比较大，失败率高，但是如果成功，收益比较理想。

（二）直接投资基金

直接投资基金也被称之为发展资本，也就是狭义理念下的私募股权投资基金。这种类型的基金通常投资在一些发展成熟的技术或者发展前景好的产品中，这种类型的企业在同行业中展现出较强的竞争力，企业经营状况理想，管理规范，法人治理结构合理，具备一定的管理能力，在企业经营发展中发展趋势良好。基金投资这种类型企业的股权通常小于总股本的25%，投资以后可以给被投资企业提供充足的资金，同时也能为企业提供资金运作、市场推广等增值服务，让企业经营发展更具实力，促进企业快速进入到资本市场中，在适宜的时间出售股权，帮助企业获得更多的效益。

（三）收购基金

收购基金主要用于企业并购，也就是寻找一些发展比较稳定且成熟的企业，以控股为目标进行企业收购，对企业进行必要的资源整合、治理结构调整、经营管理模式改革创新等，让被收购企业综合实力不断提高，改善经营状况，促进企业保值增值，之后让企业上市，在适宜的情况下退出基金，获得最大的经济效益。

（四）夹层基金

夹层基金在某种程度上和企业并购过程中广泛采用的过桥贷款模式存在相似性，其适合对准备上市的企业投资，在企业上市以后快速退出，这种投资即可采用股权投资方式，也可以采用债权融资方式，在一定要求下实现债转股，风险小，效益更加稳定。

二、房地产行业融资存在的问题

（一）企业资金匮乏

资金不足是长时间以来影响我国房地产行业发展的重要因素，融资成为了房地产企业广泛采用的筹资手段。近几年，房地产企业融资方式有自有资金、民间借贷、房屋预售款、银行贷款、股权融资等，其中银行贷款、房屋预售是当前房地产企业广泛采用的融资方法。但是随着国家房地产政策宏观调控力度的升高，银行开始收紧甚至停止向房地产企业贷款，商品房预售受到限购等国家政策影响，人们观望心情比较严重，销售受到阻碍，导致房地产企业资金比较匮乏，甚至出现企业资金链断裂的状况，停滞不前。

（二）银行贷款难度大

随着国家对房地产行业调控力度的升高，站在政策角度来说，房地产项目已经无法利用银行贷款方式来获取工程建设资金。银行贷款曾经是房地产企业广泛采用的融资方式，固然存在通过非项目贷款方式获得银行资金用于项目建设，但是因为政府对商品房销售调控力度的加大，使得房地产市场受到操控，存在诸多不确定性因素，即便企业获得银行贷款，但是也不能保证如期还款，导致银行成为风险承担者，如果发生房地产泡影，市场崩盘，后果不开设想。

（三）不确定性风险多

在自有资金不充足，无法获得银行贷款支持的情况下，大部分房地产企业融资开始朝着民间贷款、商品房预售方向发展，甚至会出现没有获得预售许可的情况下销售房屋，通过订购、定金等变相销售方式统筹资金。其中，民间贷款一般远远大于银行贷款利率，事实上高利贷将会扰乱金融市场秩序，蕴藏诸多风险。针对房地产企业而言，无形之间增加财务成本，如开发周期大于预期时间，借贷利率中包含大量开发利润。针对借贷人而言，高利率则会产生诸多风险，房地产企业如果没有按照约定时间偿还贷款，常见方式就是以房抵贷，借款者成为业主，企业流动资金断裂，面临较大风险。

三、房地产企业私募股权基金要点

（一）成立专业基金

房地产企业成立的私募基金包含在私募股权基金范畴内，其行业特点比较明显，投资方向更加明显，每个房地产企业成立的基金往往和本企业经营战略相迎合，是企业主要的融资平台。所以，这种类型基金的建立，通常是在企业已经选择好项目情况下，对项目进行深入探究。对项目地址选择、开发立项、建设规划、投资规划、经营规划进行深入探究，尤其是对基金投资时间、投资方式、退出形式等确定。所以，一支房地产基金的成立，关键在于投资项目的商业价值，只有拟投资房地产项目具备客观的市场发展前景，房地产私募基金才能科学成立。

（二）组建管理团队

由房地产企业成立的私募股权基金，所投项目均为房地产企业自己选择并开发建设的项目。作为可以成立私募股权基金的房地产企业，需要在现有已经开发建设完成的房地产项目中，成立一种工作经验丰富、综合实力强的运营团队。并且对拟投资项目要求房地产企业股东提前介入，对所投资项目进行分析与管控。房地产基金和基金管理团队除了要注重投资项目运行情况外，还要结合实际选择适宜的运营模式。部分大规模房地产企业建立房地产私募基金的目的往往和成功开发业绩有着密切的关系。

（三）创新投资方式

因为房地产行业私募股权基金投资项目比较多，大部分应用在项目开发建设环节中，这种投资方式可以直接形成具有价值的权限，如土地使用权，形成具有价值的资产，如房屋。所以，在将房地产私募股权基金应用在房地产项目投资建设中时，应综合思考股权加债权方式。这种方式不但可以保障基金投资效益，也能减少基金投资风险。对于获取资金的房地产企业，在某种程度可以帮助其节约融资成本。

（四）确定退出方式

投资是为了获得更多的效益，私募股权基金采用股权投资方式将资金投放给某个企业，比较重视所投资企业整体效益和价值，也就是通过投资享有被投资企业的股权，退出过程中该股权由于企业绩效提高而增加，其退出或者被投资企业上市，或者管理层回购。作为房地产基金投资和退出，由于投放的项目不同，其退出方式也会存在差异。因为房地产基金投资通常以具体房地产项目为主，其投资企业主要是房地产项目专门成立的项目公司，项目清盘项目公司解散，所以，房地产基金退出数量往往和被投资企业上市退出有关。与此同时，根据投资房地产项目实际特点，选择对应退出方式，如项目为商品房，其开发项目全部销售，则基金退出大股东回购或者项目清盘。如开发的为商业项目，项目开发结束后，开发商自持，通过出租来获得更多效益。基金退出通常选择大股东回购或者新投资进入方式，不管哪种方式退出，基金都可以选择根据提前约定好的价格持有对应面积的房地产项目。

四、房地产私募股权基金融资模式

（一）合理选择基金组织形式

通过调查，房地产企业在成立私募股权基金过程中，在组织形式上主要采用的有限合伙制，也就是将基金设定成有限合伙企业，其具备的特点在于投资人可以划分为普通合伙人与有限合伙人两种类型，其中普通合伙人也就是基金发起人，同时担任管理、投资的职责，对基金风险承担连带责任，普通合伙人由基金成立的房地产企业或者股东担任。有限合伙人则是基金投资人，通常不会参与到基金经营管理活动中，对基金风险承担一定责任。投资人权益分配需要根据其出资占比情况进行确定，其中普通合伙人对有限合伙人的收益应作出保底年收益不得小于一定收益率的承诺，利润分配过程中需要优先于有限合伙人。基金严格按照国家法律要求注册，办理相关手续，原则上可以封闭运行，资金委托第三方银行机构进行管理，专款专用，所投资项目达到约定期限时主动退出，完成基金清算和分配工作后立即解散。

（二）确定最佳的基金管理模式

基金委托由普通合伙人也就是房地产企业控制的投资管理企业负责经营管理，投资管理企业在完成业绩目标以后，根据基金收益情况获取对应比例的管理费用，并对超出业绩目标的部分按照对应比例进行利益分配，将其当作奖励。基金需要投放在新开发建设的项目中，并且该项目需要把基金管理企业或者其所控制的企业作为大股东，基金是小股东，基金投资可以结合项目实际情况采用对应投资方式，如股权债权投资方式。基金管理企业把选择的拟投资房地产项目提交到投资决策部门中，由其制定立项决策。基金管理企业定期提交年度经营方案，将方案执行到位，定期编制财务报表，调整相关信息。秉持公平、公正的原则建立关联交易审批机制，在基金运行中如果出现关联交易，需要得到投资管理部门的审批，保证资金规范应用。基金应按照国家法律要求注册和备案，所募集资金委托第三方银行集中管理，保证资金在一个相对密封的环境下运行，专款专用，避免资金流失，保证投资者自身利益。

（三）设计“信托募资有限合伙管理”联合融资模式

结合“信托+有限合伙”组织结构优势，设计了“信托募资有限合伙管理”联合融资模式，这种联合模式也就是在信托筹资优势的作用下，配合有限合伙激励机制，获取理想的私募股权基金融资效果。在这种模式下，按照资金流可以划分为两部分，一个是募资，另一个是投资，第一阶段为资金统筹，也就是由信托企业设计并执行结构化集合资金信托计划，利用信托公众信誉度优势进行资金统筹，境外私募股权基金以合格投资人身份通过认购信托份额等方式投放资金，并成为优先受益者，而信托企业在募资中作为受托人和次级受益人。第二阶段为建立私募股权基金运营组织结构，在统筹完信托计划募资以后，信托企业和企业双方根据有限合伙制一同建立房地产私募股权基金，用于募集信托资金，和认购房地产私募股权基金，成立基金管理公司。以某企业为例，该企业成立投资公司与信托公司，一同当作普通合伙人，负责房地产私募股权基金运行管理，信托公司通过委托投资企业负责资金运营管理，境外私募基金管理部门通常把基金份额持有人身份当作有限合伙人，在我国境内成立投资顾问公司，并以投资顾问身份参与到企业私募股权基金运营维护管理活动中。由信托投资人成立受益人组织，负责对信托公司募资、投资企业经营活动、被投资企业项目资金使用过程进行追踪与监管。

（四）加强联合融资模式运行风险控制

风险控制也就是从风险预警、风险消除、风险转移等多个方面制定有效的应对措施，结合风险等级和应对原理，根据风险产生原因，从组织结构、内部控制等多个方面确定最佳的管理方案。在融资方式实施之前，应采用规避风险管理措施，或者在私募股权基金投资运行中如果识别出可能出现风险，应采用风险消除或者转移方式处理，降低风险给企业带来的不良影响，实现企业健康发展。对于房地产企业私募股权投资基金运行中各项风险，需要采取不同的控制对策。例如，成立风险管理部门，制定风险管理对策。风险管理部门工作开展需要在首席风险管理人员的正确引导下，负责基金运营投资中风险预防、风险监管和风险控制等工作，与其他部门积极配合，向项目部门下达风险管理对策，审核并评估项目组投资项目风险管理方案，向首席风险管理人员反馈基金投资项目风险评估报告，向其他部门通报风险评估结果，及时改进风险管理对策。具体负责风险管理战略实施情况，对各个部门风险管理过程进行追踪和监管，专门负责企业内部风险管理方案制定，明确风险控制要点，包含风险预警、风险识别、风险控制等。风险管理部门应配合首席风险管理人员从整体角度出发，对各个风险事件进行防范与控制，及时消除风险。最后，建立风险预警机制，加强内部评估与管理。房地产企业应结合时代发展要求，建立一套规范化的风险预警、风险管理、风险评估内控系统，对企业房地产私募股权基金运行情况进行动态管理，特别是在风险应对方面应提前预警和控制，有效风险监管措施，降低风险产生后的不良影响。房地产企业还要创建良好的内部控制环境，加强风险识别，建立风险控制系统，对系统和网络运行情况进行评估，通过风险预警、风险监控、风险管理，提高私募股权资金运行效益和质量。通过建立内部控制系统，可以对上述风险问题进行识别和划分，并结合企业实际情况，调整内部控制方案，实现对投资风险的科学管理。

五、结束语

总而言之，私募股权基金是一个比较成熟，且能够衡量基金投资者、资金管理人员、被投资企业各项利益，给被投资企业提供充足资金，用于企业稳定经营与管理，帮助企业处理经营发展瓶颈问题，在国外已经发展几十年，成就了诸多企业。近几年，私募股权基金在我国快速发展，对促进企业发展有着重要意义。房地产企业是促进国民经济发展的重要产业，并且也是资金比较密集的产业，在宏观经济发展环境下，房地产企业尤其是一些小规模的房地产企业，融资难度升高。把私募股权投资模式应用在房地产企业项目融资活动中，可以帮助企业统筹民间资本，有效处理房地产融资困难的问题，促进房地产企业更好发展。

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