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房产租赁业务财税问题研究

2020-01-02 19:46 来源:www.xdsyzzs.com 发布:现代商业 阅读:

谢芮 开封市结核病防治所

摘要:房产租赁业务的财税处理是企业财务管理和税务管理的重点,因会计与税法对房产租赁收入的确认基础有所不同,所以增加了该项业务的财税处理难度。本文简要分析了房产租赁业务的常见财税问题,深入研究了加强房产租赁业务财税管理的措施,期望对规范企业房产租赁业务开展,合法降低企业税负有所帮助。

关键词:房产租赁业务;财务;税务;纳税筹划

随着我国对房地产行业宏观调控力度的不断加大,使得房产租赁业务逐步成为税收管控重点,要求企业必须规范房产租赁业务活动,做好相关财税管理工作。然而,从大部分企业的房产租赁业务管理现状来看,由于该业务收入并非企业主营业务收入,所占收入比重不高,所以未能引起企业的重视,使得房产租赁业务在会计核算、财务内控、税务管理等方面存在着不足,易给企业带来税务风险。为此,企业必须强化房产租赁业务的财税管理,做好纳税筹划工作,合理规避风险。

一、房产租赁业务财税问题分析

(一)财务问题分析

1.会计基础工作不到位

财务部门对房产租赁中“免租期”的会计核算不规范,造成核算信息难以准确反映房产租赁业务的实际情况。如,财务部门未统一租金收入的确认标准,同时存在着免租期内确认收入和不确认收入的情况;财务部门尚未建立起应收账款和坏账处理管控流程,没有为业务部门开展租金催收工作提供准确的财务信息,易给企业带来经济损失。

2.财务与业务未融合

财务部门没有参与到房产租赁业务合同会签中,对合同信息不了解,易产生实际出租与会计核算不符的情况,造成收入确认滞后;在房产租赁业务中,企业现有可租出房产经常被重新划分出租单元,但是由于业务部门未能与财务部门进行及时沟通,使得财务部门难以掌握划分后实租面积和空置面积,在会计核算中只是根据原有的出租单元面积进行核算,易出现租赁业务管理漏洞;在房产租赁合同履行期间,承租方可能出现中途退租情况,产生退租违约金,而财务部门未经核实相关业务以及后续处理事项,只是根据业务部门提供的信息进行账务处理,易导致账实不符。

(二)税务问题分析

1.“免租期”业务的税务风险

在房产租赁业务中,出租人为了提高出租率会向承租人提供“免租期”的优惠政策,或因承租人需要对房屋进行装修,而与出租人签订带有免租期的租赁合同。“免租期”业务处理涉及房产税、增值税以及企业所得税等相关税种,但是由于企业财会人员的业务水平偏低,对“免租期”业务的会计处理和税务处理不规范,所以导致企业面临着一定的税务风险。

2.带有设备租赁的房产租赁税务处理

企业的房产租赁业务涉及车间出租、厂房出租、门面出租、写字楼出租、宾馆出租等,在房产出租中,房屋内通常包括一些附属设施,如办公家具、办公设备、工业设备以及其他附属用品,如果将这些设备设施与房屋一同出租,并写入同一合同中,则需要对上述租赁收入缴纳房产税。在实践操作中,由于财务部门和业务部门未能区分设备设施出租与房屋出租的具体金额,所以经常出现一张租赁合同包含所有出租项目的情况,增加了出租方企业的税收负担。

二、加强房产租赁业务的财税管理

(一)加强房产租赁财务管理

1.规范会计核算工作

在房产租赁业务核算中,财务部门要遵循相关会计准则和规范进行核算,保证会计工作质量,使会计信息能够如实反映房产租赁带来的收益。一是规范会计核算。财务部门应明确收入确认制度,处理好免租期的会计核算,按照房产达到的可租状态为收入计量起点,以保证会计核算与合同约定一致。在承租方多付或超付租金时,财务部门仍然要根据当月的实租天数确认月租金,而不能轻易地将多支付部分纳入到当月租金中。二是登记台账。财务部门要设计规范的台账格式,记录可供出租房产的变动情况、合同信息以及租金信息,每月汇总一次台账,形成财务报告,为企业管理层制定经营决策提供依据。三是做好租赁业务分析工作。财务部门要根据房屋租赁面积、收入、单价、出租率和空置率进行租赁业务分析,统计各项数据在一段时期内的增减变动情况,为编制预算提供依据。

2.财务与业务协同配合

在房产租赁业务中,财务部门要与业务部门相互配合,强化对租赁业务的财务管控,消除信息不对称问题,以保证房产租赁业务的账务处理与其实际变动相符。具体可从以下方面入手:财务部门要参与到租赁合同签订环节,及时获取与房产租赁业务相关的信息;财务部门要积极配合业务部门的房产租赁定价工作,收集市场行情信息,结合以往的经验数据,确保定价合理;业务部门要及时与财务部门共享信息,包括租金催讨、债务纠纷处理等方面的信息,以免出现未收租金已入账的情况;在制定续租的优惠政策时,财务部门要通过核算和分析,从实现企业利益最大化的角度,制定优惠方案,向业务部门提供参考意见;财务部门要按照租赁合同的规定,对中途退租、租户退赔等损失进行确认,分析承租方的实际租金支付情况;财务部门应要求业务部门做好租赁业务台账,确保台账能够如实反映出租房产的面积切分和单元变动情况。

(二)加强税务管理

1.规范“免租期”业务的税务处理

根据企业会计准则规定,在出租人提供了免租期的情况下,应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内进行分配,确认免租期内的租赁收入;根据营改增实施办法规定,纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;根据房产税暂行条例规定,租赁合同中约定有免收租金期限的,由其产权所有人按照房产原值从价计征缴纳房产税。房产税应纳税额计算分为两种情况:一是计税依据为房产原值,年税率为1.2%,房产税应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%;二是计税依据为房产租金收入,年税率为12%,房产税应纳税额=房产租金收入×12%。企业在处理“免租期”业务的财税问题时,必须严格遵循上述规定要求。但是,由于会计核算与税收核算在收入确认基础上存在差异,所以在企业所得税汇算清缴时需要对收入进行纳税调整。

例如,A公司拥有一栋写字楼,公司于201791日将写字楼出租给B公司,写字楼的原产值为1000万元,房产租赁合同上的租期为201791-20201231日。因B公司需要对写字楼进行装修,所以经双方商议,将201791-20171231日作为免租期,并将免租期写入合同条款中。此项房产租赁业务的年租金为126万元,A该公司分别在201791日、201911日以及202011日分别收取年租金126万元(增值税适用于简单计税法)。

1.根据企业会计准则规定,确认2017年“免租期”内房产租赁业务取得的不含税租金收入,共计出租40个月,2017年出租4个月。“免租期”的租金收入为126÷(1+0.05)×3÷40×4=36万元。201791日收取B公司的预付款项126万元,应交增值税为126÷1.05×5%=6万元。会计分录为:

借:银行存款                126

贷:预收账款              120

应交税费——应交增值税  6

20169月、10月、11月、12月分别确认租赁收入为36÷4=9万元

借:预收账款         9

贷:其他业务收入   9

2.2018年确认不含税租金收入为126÷(1+0.05)×3÷40×12=108万元,每月确认不含税租金收入为9万元。

借:预收账款         9

贷:其他业务收入   9

3.201911日收到B公司租金收入126万元,需缴纳增值税6万元,确认每月不含税租金收入9万元。2020年的此项房产租赁业务会计处理与2019年相同。

借:银行存款                126

贷:预收账款              120

应交税费——应交增值税  6

借:预收账款         9

贷:其他业务收入   9

4.税会差异调整。A公司在2017-2020年的企业所得税汇算清缴中,需在“未按权责发生制确认收入纳税调整明细表”中进行房产租赁业务的收入项目调整。2017年会计账面收入确认为9×4=36万元,实际收入为120万元,应在明细表中调增企业所得税应纳税所得额120-36=84万元;2018年会计账面收入确认为9×12=108万元,实际收入为0万元,应在明细表中调减企业所得税应纳税所得额108万元;2019年和2020年会计账面收入确认均为9×12=108万元,实际收入为120万元,应在明细表中调增企业所得税应纳税所得额120-108=12万元。

5.房产税纳税筹划。2017A公司的房产税应纳税额=1000×(1-30%)×1.2%÷12×4=2.8万元2018年、2019年、2020A公司的房产税应纳税额=126÷1.05×12%=14.4万元。A公司写字楼租赁业务共应交房产税为2.8+14.4×3=46万元。

下面对带有“免租期”的房产租赁业务房产税进行纳税筹划,筹划方案如下:A公司与B公司签订写字楼租赁合同中的租期不变,只需单独将201791-20181231日的租金确定为63万元,去掉“免租期”的条款,那么A公司2017年至2018年的房产税应纳税额=126÷1.05×12%=14.4万元,写字楼租赁业务共应交房产税为14.4×3=43.2万元,可少缴纳房产税46-43.2=2.8万元。

2.设备与厂房分开租赁

企业在租赁带有设备的厂房、车间时,应将设备与厂房进行分开租赁,分别签订厂房出租合同和设备出租合同,以降低企业房产税税负。例如,甲公司出租带有设备的厂房,与乙公司签订租赁合同,合同租金600万元,租期为1年。根据合同确认应交房产税为600×12%=72万元。为降低甲公司税负,甲公司可采取分别签订厂房出租合同与设备出租合同的方式进行纳税筹划,厂房出租合同中的租金为400万元,设备出租合同中的租金为200万元,两项合计租金为600万元。由于现行税法中没有将设备出租列入到房产税计税项目,所以甲公司只需对厂房出租收入缴纳房产税,即400×12%=48万元,与税收筹划之前相比使企业少缴纳72-48=24万元房产税。

三、结论

总而言之,企业要按照现行会计准则和相关税法规定,规范房产租赁业务的会计处理与税务处理,提高企业房产租赁业务的财务内控水平。在财税管理实务中,企业要重点处理好带有“免租期”和带有设备租赁的房产租赁业务财税问题,做好房产税的纳税筹划工作,合理降低企业税负,规避税务风险,确保企业实现税后利益最大化。

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