梁啸珺  云南财经大学

摘要：随着我国进入发展的新阶段——新常态，房地产行业作为国民经济的支柱行业，房地产行业的发展对促进经济社会健康有效发展产生了重要作用。外部环境发生了变化，房地产行业也面临着新的挑战，对房地产行业的有效调控要在保证广大居民对住房需求的同时，尽快建立房地产行业发展的长效机制，促进房地产行业的健康高效发展。本文分析了我国房地产行业的发展现状，存在的问题和原因，最后对新常态下房地产长效机制的构建提出了几点建议。

关键词：房地产；长效机制；新常态

一、我国房地产行业发展现状

2019年7月30日，在习近平主持召开的中共中央政治局会议上，再一次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”“让全体人民住有所居”，这是以习近平同志为核心的党中央高度关心和重视的问题。

“耕者有其田，居者有其屋”，住房梦承载着中国老百姓对家的向往，织就最温暖的的中国梦。住房问题关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。

（一）房价持续高涨

从1998年到2017年，我国住宅平均销售价格从1854元/平方米上升到7614元/平方米，不到二十年的时间里房价上涨了4倍多，从2008年到2019年，房价更是直接上涨了24.69%，与其他国家相比，这样的涨幅无疑是巨大的，对经济造成了冲击。房价持续上涨的原因有很多，包括人口因素，城市空间结构的改变，金融政策等等多种因素。有些投资资金不是直接投入于项目开发，而是为了获取暴利，经过多次炒买炒卖，地价和房价不断推高；在需求方面一些购房者购房不是为了满足住房需求，而是将其作为一种投资品，为了升值获取利得，随着市场持续走热，这种投资性、投机性的购房行为日趋增多，从而进一步抬高地价和房价，模糊实际的市场供求关系。

（二）供过于求，空置率较高

2018年12月21日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。报告利用2011-2017年中国家庭金融调查（CHFS）数据和国家统计局数据，对当前我国城镇家庭住房拥有及使用状况进行了分析，从国际比较上看，中国住房空置率目前仍处于较高水平，仅低于西班牙、意大利等少数国家。报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%，2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。报告提出，当前我国二线和三线城市住房空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。2017年，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，而一线城市为16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。

而根据国际惯例标准，空置率在5%到10%之间才为合理区，在这一水平内的空置率有利于经济社会健康发展，而我国目前的住房空置率俨然超出了国际标准水平，住房严重积压。

（三）开发投资规模加大

近些年对房地产行业持续利好，导致大量投资涌入房地产行业。房地产开发投资规模呈现逐年增加的趋势，从2000年的4984亿元，到2018年的120263亿元，房地产开发投资规模提高了24倍多，尤其在2001到2011年，房地产开发投资的增长率甚至提高到了20%以上，但是从2012年，开始房地产投资规模的增速明显减缓，直到2015年，增长率下降到1%以内。但在2015年10月24日起，中国人民银行决定，自下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。^[1]中央放宽二套房首付比例及公积金贷款门槛等政策无疑都刺激了房地产行业的发展，房地产投资增速在2018年回升到9.53%。

二、房地产行业存在问题的原因分析

（一）城镇化进程的推进

我国城镇化发展迅速，2018年末，城镇常住人口83137万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为59.58%，比1949年末提高47.94个百分点，年均提高0.69个百分点。城镇化有力地吸引了生产要素向城镇聚集，促进了产业结构的调整和资源的优化配置，随着城镇化进程不断推进，城镇承接了大量农村剩余劳动力，在缩小城乡差异，刺激消费需求的方面促进了经济和社会的不断发展，但是面对十分有限的土地资源，城镇人口的迅速扩张也产生了一系列问题。大量的农村人口涌入城镇，刺激了对城镇住房的需求。

（二）政府对土地财政的依赖

国内经济在转型，结构在调整，但来自上级的政绩考核机制未能同步转型，对GDP、固定资产投资、招商引资等指标的考核仍对地方政府的行为起着主导作用。空城鬼城大行其道，板子不仅仅要打在地方政府身上，更需要改革政绩考核机制^[2]。2015年全口径国有土地使用权出让金收入共计32545.75亿元，占当年地方政府性基金本级收入的85.2%，相当于当年地方公共预算本级收入的46.1%，由此可见，当前土地出让金收入对地方财政的支撑作用。在2010年，土地出让金收入已经成为地方财政的主要收入来源，人们将地方财政过分依赖土地出让金收入的现象称为“土地财政”^[3]。房地产商通过拍卖获得土地，政府会通过土地招标、拍卖获得土地出让金，获得财政收入，而且土地出让金收入是地方政府的预算外收入。政府通过向房地产业提供土地，促进房地产业的发展并带动经济的增长，创造了良好的业绩，而且也可以增加政府收入，这对政府来讲，是一举两得的好事，因此政府并不愿意放弃对土地出让金的收取，土地出让金属于房子的成本，成本上升会导致房价进一步上升。

（三）投资房产的驱动

在中国，金融市场相较于西方国家还不是特别稳定，这就使得居民有多余的收入无处投资，而存在银行的利息也不高，短期的理财产品的利率较高，但是也具有一定的风险，而房子是一项固定资产，一些人从除了满足自己的日常生活外，选择了房子作为自己的投资，尤其是近年来，各类住房投机炒作者借用购买住房消费的各种优惠政策对房地产疯狂炒作，甚至出现了“炒房团”现象。这也是导致中国房地产市场泡沫膨胀的原因^[4]。房价的上涨提高了人们的预期，吸引越来越多的人进入房地产行业，对房地产进行投资，这样又会引起房地产行业的过热发展，进而房价抬高。在这样的循环之下，房地产行业快速发展，造成了供过于求的现象，浪费了许多资源。

（四）市场调节机制存在缺陷，调控不力

住房虽然是公民的私人财产，神圣不可侵犯，市场是提供私人物品的有效途径，但是市场机制本身就具有自发性、滞后性、盲目性等缺点，所以需要政府出台相应的政策提供对房地产行业的宏观调控，促进房地产行业的发展。但是，纵观20年来国家对房地产行业的调控可以发现，目前的调控措施还不够具体和有效，存在调控不力的现象，我国的政策大都是短期的，或刺激需求，或抑制需求，这无法有效解决房地产行业的供求不平衡问题，政策的变动也加剧了市场的波动。

三、建立长效机制的建议

改革开放40多年来，中国成功走出贫困收入阶段，并且迈入中等收入国家的行列，经济发展正式进入第二阶段——新常态。中国的经济不断发展，迅速超越了许多发展中国家，但也要正视我国仍存在一些问题，房地产业是拉动中国经济发展的支柱产业，是国民经济的重要组成部分。房地产行业的发展与我国经济社会的进步有着密切的关系，那么如何在新常态下建立房地产行业的长效机制是我国面临的关键问题。为此，本文提出以下几点建议：

（一）完善法律制度，深化税收体制

针对房地产领域，要结合新常态下中国的现状和对房地产行业未来发展目标，不断完善相应的法律制度。明确房地产税征收主体的权利与义务，对房地产税征收主体的行为进行适当的干预和规范，在全社会形成有法可依，有法必依的风气。建立健全房地产的各项税收制度，包括营业税、土地增值税、印花税等等。法律是国家强制性政策，但同时要保障社会成员之间的公平性。税制的设定也要明确和稳定，给投资者营造一个适宜投资的环境。目前在中国的部分城市已经开始征收房产税，今后应进一步推进房产税改革，扩大征收房产税的地区，建立健全税制，可以调节收入分配，提高土地的利用效率。

（二）改革地方政府的考核机制，化解地方政府对土地财政的依赖

上级政府每年都会对下级政府下达固定资产投资的考核目标，使得许多地方想方设法搞大项目大投资重复建设，而且土地出让金的收入也成为了带动地方政府经济提高的主要方式之一，这就促进了地方政府对房地产行业的投资力度。随着社会经济的发展，中央对地方政府的考核机制也要考虑除了经济增长之外的因素，可以以稳定地方经济发展，对环境的保护力度等作为地方政府发展质量的考核指标。建立政府的问责机制，追究政府调控失灵的原因。通过税收政策解决土地暴利行为，在房地产行业建立公平合理的税收制度。

（三）通过金融政策和货币政策间接调整房地产行业 

金融政策和货币政策的改变对房地产行业的运行情况有一定影响。对于不同的消费者采取不同的贷款政策，当消费者购买第一套住房时，给予的贷款额度可适当加大，在利率上也要给予相应的优惠，保证消费者的合理需求，当消费者购买的多余自己所需要的房产时，按照购房数量给予不同程度的优惠政策，保障不同人群的住房需求，促进社会的公平正义，调节社会的收入分配问题。稳定金融行业的发展，当前消费者选择投资房地产的很大一部分是由于金融行业的发展不稳定所造成的，所以为了稳定房地产行业的发展，这种金融领域的发展，促进企业升级转型，创新推出多种金融服务产品，同时要加强房地产行业的金融监管，控制房地产贷款额度，保持个人住房贷款合理适度增长，加大对高杠杆经营的大型房地产企业融资行为的监管，形成金融与房地产行业的良性循环^[5]。

（四）探索土地供求方式

目前，政府通过”招拍挂”的形式拍卖土地的使用权，这一过程的原则就是价高者得，所以就出现了哄抬地价的现象，房地产商将这一压力转嫁给消费者，造成房价过快提高。在当前新常态的社会现状下，应尽快探索多种土地供求方式，修改土地出让规则，通过限制房价、地价等措施实现多方竞争供给的局面，实现房地产行业的平稳健康发展。

我国房地产行业目前正在高速的发展，但不可避免的在发展背后也存在一系列问题，为了防止房地产行业盲目过热发展，如何在新常态下建立房地产行业的长效机制是丞待解决的事情。房地产市场长效机制的目标可能会对房地产市场产生重大的影响，这种影响具有根本性、长远性的特征，最终可能给房地产市场带来一场深层次的变革。但是，构建长效机制不应仅仅是一项行业内的变革。房地产长效机制的构建不能只着眼于房地产市场，它应该作为一项具有全局性、战略性的重大改革来加以推进。发挥房地产市场在促进经济社会发展、维护国家金融安全中的积极作用，应成为长效机制目标体系中最重要的内容^[6]。

参考文献：

[1]2015年中国房地产政策盘点[J].深圳:中商产业研究院,2016.

[2]李清.房价问题:历史回顾、原因分析与长效对策[J].上海房地,2019(09).

[3]陈供.财政学[M].北京:中国人民大学出版社,2017.

[4]盛宝柱,朱雅甜.中国房地产平稳发展长效机制的研究[J].徐州工程学院学报(社会科学版),2019,34(03).

[5]周亦平.我国房地产现状原因分析、发展趋势与政策走势判断[J].特区经济,2006(11).

[6]陈晟,翁毅.供给侧改革背景下的我国房地产市场长效机制研究[J].城乡规划,2017(05).