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基于F分数模型的华远地产财务风险分析

2021-03-15 18:51 来源:www.xdsyzzs.com 发布:现代商业 阅读:

从琳 黑龙江科技大学

摘要:在房企融资政策不断紧缩和新冠疫情背景下,运用F分数模型对华远地产2017年-2020年上半年的财务数据进行财务风险评定,通过公司自身纵向对比与同行业企业横向对比、结合行业动态以及公司实际情况,分析造成财务风险的主要因素。结果显示:目前华远地产债务结构失衡,战略调整失利,各项指标逐年下降。为合理防控所面临的财务风险,应及时加强对国际形势以及国家各地区政策的解读,完善融资风险预警机制,优化公司战略布局。

关键词:财务风险;F分数模型;华远地产

纵观房地产市场,自2008年以来,房价涨幅与我国的国内消费指数紧密相关,当房价下跌时,地方政府纷纷放松调控稳住经济增长趋势,从而导致新一轮的房价上涨并出现泡沫经济。从2016年开始我国出台并实施了稳房市去库存的政策,首次提出建立“房住不炒”的“长效机制”。十九大报告也提到要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。把“租”与“购”并举,更加强调“租”的优先性,是让房地产市场有序发展的重要政策措施。2019年新冠疫情突然爆发,房企资产负债率一路飙升,新冠疫情造成总需求量出现较大缺口,造成需求量不足的原因不仅仅是居民收入不足,疫情之下居民消费心理转变为即使有收入也不敢支出或不愿意支出。在此背景下,有必要对公司财务状况进行分析。F分数模型以1990年以来的4160家公司的数据为样本,使用Compustat PC Plus会计数据库对其进行了检查,结果显示,F分数模型对破产公司预测的准确率高达70%[1]。本文采用F分数模型对华远地产面临的财务危机进行分析和预警,并有针对性地提出风险防控建议,对公司未来发展具有一定参考意义。

一、公司简介

华远地产股份有限公司成立于199228日,注册地位于北京市西城区,注册资本23.5亿,控股股东为北京市华远集团有限公司,持有华远地产股份有限公司股份比例为46.40%,最终控制人为北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会。20088月,幸福实业通过换股吸收合并华远地产完成重大资产重组,华远地产借壳幸福实业完成了A股上市[2]。股票代码600743,股票简称“华远地产”。所属行业为房地产行业,主营业务为房地产开发与销售、租赁等,公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店、小镇等多种物业类型。

 二、F分数模型

F分数模型前身是Z-score模型。Z-score模型由纽约大学斯特恩商学院教授爱德华·阿特曼于20世纪60年代末创建,是以多变量的统计方法为基础,以破产公司为样本,通过大量的实验,对公司的运行状况、破产与否进行分析、判别的系统。但在研究过程中,有学者发现Z-score模型存在一定局限性,为此,我国学者周首华、杨济华等通过不断优化调整,考虑了现金流量等因素,最终衍生出基于Z-score模型的财务风险预警新模式——F分数模型。F分数模型公式如下,具体指标如表1所示:

F=-0.1774+1.1091X1+0.1074X2+1.9271X3+0.0302X4+0.4961X5

1 F分数模型具体指标及含义

表1 F分数模型具体指标及含义

F分数模型中的临界值为0.0274,如果F分数低于临界值,公司被预测为破产公司;如果F分数高于临界值,公司则被预测为可持续经营公司。此外,该临界值上下0.0775的范围内为灰色区域。即,F分数计算结果若落入[-0.05010.1049]这一区间,则表明此时F分数模型对公司发展情况无法做出明确预判,管理者应进行更深层次分析。

三、华远地产财务风险分析

(一)F分数计算结果及分析

本文选取了华远地产2017年、2018年、2019年和2020年上半年部分财务数据,并利用F分数模型对华远地产股份有限公司的财务风险F分数进行数据展示,如表23所示。

2 2017-2020年华远地产资产负债表部分财务数据 (单位:元)

表2 2017-2020年华远地产资产负债表部分财务数据 (单位:元)

数据来源:国泰安数据库

由表2可知,华远地产公司财务结构绝大部分由负债构成,资产负债率已连续三年超过80%2020年一度高达85.17%,进而严重影响公司长期偿债能力。与此同时,在公司总资产中存货占比非常高,这一比值自2017年以来逐年增长,2017年存货占比达到61.76%,至2020年上半年已经达到73.37%,积压了公司大量资金,也对短期偿债能力起到了负面作用。

3 华远地产近四年F分数模型相关指标及F分数计算结果

表3 华远地产近四年F分数模型相关指标及F分数计算结果

数据来源:根据国泰安数据库计算整理得

从表3中可以看出,虽然华远地产近四年F分数计算结果高于临界值0.0274,离破产尚有一段距离,目前仍可持续经营,但整体水平偏低。从2018年开始F分数就开始出现一定程度地下降,且2019年及2020年上半年延续了这种低迷状态,在此期间华远地产并没能对此进行有效控制。F分数在2020年上半年已低至0.1290,即将落入灰色区域,财务风险程度逐渐加大。

详细探究各项评价指标可知,X1X4F分数结果影响较大,即资金流动水平、公司财务结构及资金规模对公司经营有着重要影响。但指标X1X42017年开始迅速下降,且没有回升迹象,公司资产流动性持续减弱。指标X2X5显示2017年至今公司累计获利能力逐年下降,一并下降的还有公司总资产创造现金流量的能力,2020年上半年比上期下降63.76%。与此同时,公司经营活动产生的现金流量用于偿还公司债务的能力呈滑坡式下降,2020年时税后纯收益和折旧与平均总负债的比值仅为0.0061。种种趋势表明华远地产正在面临较大的财务风险,应积极应对国内外形势造成的不良影响,并针对风险成因及时采取相应防控措施。

(二)房地产行业上市国企F分数计算结果对比及分析

4 房地产行业上市国企近三年F分数计算结果对比

表4 房地产行业上市国企近三年F分数计算结果对比

数据来源:根据国泰安数据库计算整理得

4中共选取八家房地产行业上市国企,并利用其财务数据进行F分数计算。可以看出2017年有五家公司F分数在均值0.3976以上,2018年和2019年华远地产F分数由均值以上降至均值以下。房地产行业从2018年整体开始出现下滑,其中华远地产下滑最为明显,在2017年时华远地产F分数排名第三,2018年时排名第六,较去年同比下降45.79%2019年排名倒数第二位;光明地产、保利地产近三年来F分数相对稳定;珠江实业和西藏城投近两年下降幅度稍大,整体指标状况尚可;合肥城建降幅稍小,虽然整体水平较低,但是2019F分数唯一有所上升的公司;金地集团和万科AF分数自2017年到2019年以来一直处于较低水平,万科A2018年和2019年已经落入灰色区域。随着融资政策不断紧缩,各大房企不断寻求融资方式、开拓融资渠道,保证资金链生存的同时使企业负债不断增加,却没有足够经营现金流量流入,进而影响了公司偿债、获利等能力。综上分析,可知我国房地产企业普遍面临较高的财务风险。

四、华远地产财务风险成因

(一)内部因素

1.债务结构失衡

通过对华远地产以及其他七家房地产上市国企的数据分析可以看出,大多公司都存在负债过高的现象。F分数模型中能够反映现金流量用于偿还公司债务能力的X3指标显示,华远地产从2017年的0.0511逐年下降至2020年上半年的0.0061。华远地产债务结构除向银行贷款、与金融机构加强合作发行华远债以外,还有2017年发行的7.36亿类REITs以及发行中期票据募集资金15亿元等等。种种举措虽然在短期内解决了企业融资难题,但从长期持续发展角度来看,华远地产作为一个中型房企很难承受得住过度金融化带来的后果,随着金融化力度加大,公司面临的财务风险也随之升高。华远地产虽然积极拓展融资方式,但公司却并未因此而创造更多的现金流量,没有实现预期投资回收额,这也为公司埋下了债务风险隐患。

2.战略调整失利

华远地产前董事长任志强曾提出“小而美”战略布局。2014年任志强退任后,随着房地产市场迅速崛起,“小而美”保守战略已优势不再,华远地产也因此错过了房企迅速发展期。2018年华远地产通过临时股东大会选举产生公司第七届董事会及监事会成员,杜凤超担任公司董事长,李然担任公司总经理。新任领导层寻求转变,遂改弦易辙,开始迅速扩张规模,大量购置土地。由于没有充分考虑政策和市场的波动,并没有成功扭转发展颓势,导致存货积压严重,存货占资产总额的比重逐年增长。此外,克而瑞发布的《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中显示,20201月到6月华远地产全口径金额为54.9亿元,在销售榜中排名第138名,权益金额为42.4亿元,排在第140位。作为中型房企华远地产纵向产品系列较为全面,但横向涉猎项目过于广泛,对自身各项能力都提出了更高要求,也带来了更大风险。行业竞争加剧之下,华远地产增长空间或将进一步受限。

(二)外部因素

华远地产外部风险因素主要源于国内外形势与政策,近年来国家政策一直强调“房住不炒”,让房地产行业发展趋于理性,随着全球降息,预期收益率全球回落。与此同时融资政策不断收紧,2019年中央聚焦房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,REITsABS、银行贷款、海外债、开发贷等融资途径都受到了一定影响。由于此次新冠疫情,虽然上半年宏观政策综合运用了降准、降息、再贷款等手段以保障市场流动性正常,但如今形势已经发生了变化,近期上层多次发声稳定市场预期,重申“房住不炒”的基本原则,两次高层会议喊话房地产,释放政策收紧信号,银保监会、央行也严禁资金违规投向房地产,详细调查线上消费贷款流入楼市情况。此外,疫情导致上半年未能完成的销售目标将转嫁给下半年,因此下半年销售压力也会增大。

五、完善华远地产财务风险防控策略

(一)完善融资风险预警机制

深化风险预警系统的应用,充分运用大数据优势对企业融资活动中的潜在风险进行实时监控。鉴于公司债务风险主要源于多方融资,因此完善公司融资风险预警机制具有一定必要性。可以专门设置经验丰富、专业知识扎实的财务人员对公司融资活动进行监测、分析,发现问题及时上报领导,突出重点问题并提出规避风险的合理建议,起到预警效果。管理层也要转变激进扩张心态,提升融资风险意识,积极关注融资使公司过度金融化带来风险,从而做出健康可持续发展的经营管理决策,保持现金流稳定流入,提高公司偿债能力,进而保障公司财务结构稳定。

(二)优化公司战略布局

合理运用轻资产运营模式,把握住公司核心价值,适当取舍非核心项目以及非核心业务,同时保持品牌质量优势,完善商业模式,提升销售额和回款速度,使资金快速回流。公司的生命力最终还是要靠经营活动来支撑,投资与筹资都是辅助性的,应确立以刚需用户为主,改善住房条件、追求高端住房的用户群体为辅的销售目的,一方面,抓住25岁至35岁主要刚需购房群体,适当降低购买门槛。另一方面,随着地产行业逐渐由增量向存量发展,公司应加大长租公寓布局,打造长租品牌,出台灵活的租赁方式以提高用户粘性,提升公司产品力,保持“房住不炒”的“长效机制”。

通过此次疫情可以看出一、二线房产价值更具稳定性,另外,随着我国人口拐点的出现,未来人口流动方向和国家发展重心会逐渐向大中型城市以及中心城市倾斜,但一线城市地价过高,不利于公司周转,可以在稳住一线城市市场前提下,根据地区政策将业务触角向有潜力的二线城市拓展,以减少财务风险对公司的影响,寻求新转机。

(三)加强对政策的解读

华远地产作为最早一批创立、经历衰退又寻求发展转机的房地产企业,首先要认识到,我国经济由高速增长转向高质量增长的基本方向也不会改变。因此,地产行业将继续起到稳定器的作用,而非发动机的作用。由近年来房地产现状可以看出,当国家经济低迷、面临下行压力时,国家会将房地产行业作为政策工具用以刺激经济增长,但这种阶段性行为不会超过两年,经济状况有所好转时会出台一系列措施对房产带来的经济泡沫进行抑制。最后,疫情期间政策的出台目的是为了缓解市场整体受到的短期冲击,对于房地产行业这种开发资金投入大、投资周期长的资金密集型行业,维持行业整体现金流平稳健康,缓解疫情带来的冲击更为重要。华远地产应对政策进行充分解读,对形势进行合理预判,在市场需求和国家调控之间左右逢源。

参考文献

[1]周首华,杨济华,王平.论财务危机的预警分析——F分数模式[J].会计研究,1996(08):8-11.

[2]王嘉楠.房地产公司信托投资基金融资风险控制研究[D].河南财经政法大学,2020.

[3]刘学兵,袁智慧,钟俐玲. F分数模型与Z计分模型的比较分析——以ST轻骑为例[J].会计之友,2011(18):101-103.

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